Sandor Borfo se věnuje problému špatné dostupnosti bydlení v Česku z pohledu bytové výstavby.
Bydlení a jeho (ne)dostupnost je v různých formách v různých intervalech a různými „experty“ z různých úhlů pohledu v různém čase poměrně častým tématem jak internetových platforem, tak i tištěných medií.
Titulek na portálu Seznam Zprávy hlásá „České stavebnictví vrávorá nad propastí. Firmy svou práci prodávají pod cenou.“ Další nadpis začínající slovy „Milionu Čechů hrozí bytová nouze…“ mne již nenechal chladným a byl poslední kapkou k tomu, abych se odhodlal k tomuto tématu konečně vyjádřit. Nakonec není to jenom náš problém, i bohaté Německo řeší něco podobného – nedostatek bytů pro mladé lidi.
Problémy bytové výstavby v ČR
Bytová výstavba jako průmyslové odvětví je nejvíce rezistentním odvětvím vůči inovacím a pokroku, což je v naprostém protikladu vůči všem ostatním odvětvím.
Na druhé straně je to však pochopitelné. Podle mého názoru je setrvačnost a neochota něco měnit jedním ze základních znaků současné naší bytové výstavby a zaklínání se nijak technicky nepodloženými argumenty, že tradice je tradice a cihla je cihla, považuji za zcela hloupé a dětinské.
Pokud by takto uvažoval například Henry Ford, tak dodnes jezdí lidstvo na koních a oslech. Do vesmíru létáme na koštěti, a ne raketami a místo mobilů nám zprávy budou nosit poštovní holubi.
Je však jakýmsi paradoxem, že i po řadě let až do dnešní doby je vše v oblasti stavebních technologií pro bytovou výstavbu zamrzlé na výše uvedeném tvrzení a nanejvýše se občas objeví technologicky bizarní pokusy jako 3D tisk z betonu, domy ze slámy apod., anebo dřevostavby – tedy bytové domy ze dřeva apod.
Snad proto je pro investory mimo toto odvětví tato oblast spíše tabu anebo se nesnaží jí porozumět. Případná investice zde totiž nepřináší rychlý zisk, jako je tomu např. při projektech v oblasti IT. Stavební technologie pro bytovou výstavbu s ohledem na současnou platnou legislativu – pravidel EU atd. je poměrně komplikovaný obor zasahující do mnoha dalších odvětví včetně znalostí stavební fyziky, mechaniky atd. Značně tak svojí složitostí vztahů a podmíněností připomíná sektor automobilového průmyslu.
Proč by tedy investoři hledali jiné příležitosti, pokud mohou investovat do oborů bez těchto regulací a potřebných znalostí?
Významným omezením ve výstavbě bytů jsou developeři jako mimořádně silná lobby značně omezující vstup na trh. Již před lety si zakoupili rozsáhlé pozemky v období mimořádně nízkých cen. Dnes proto disponují specifickým zázemím a různými zákulisními dohodami, a především jsou naprosto neochotní něco měnit. Ten důvod, proč nemají zájem něco měnit je jediný. Pokud začnete uvažovat o inovacích a jiných, resp. nových stavebních technologiích, tak se zhroutí jejich značně nákladně vybudovaný dodavatelský řetězec. A to je zásadní problém.
V této situaci nemůže být pro investora přicházejícího zvenčí do této oblasti motivací, aby investicemi do projektu zprůmyslnění bytové výstavby zvyšoval zisk developerů. Proč tomu tak je? Při jednáních s developery jejich jediná otázka ohledně nabídky výstavby průmyslovým způsobem zní „o kolik procent snížíte cenu výstavby tak, abych měl dostatečný zisk a pokud to není alespoň 15 % tak nemám zájem“.
Tam není motivace stavět levně, naopak je nutno udržet ceny a případně je zvyšovat, a proto se ani v době krize prostě nestaví. Při rostoucí ceně se dá daleko lépe zvyšovat míra zisku. Pokud by se mělo zlevnit na stavebních nákladech, pak by se to nikdy nemělo promítnout ve finální ceně. To je ten ideální svět našich developerů.
Stát v této situaci vlastně tahá za špatný konec a de facto rezignoval na svou klíčovou roli toho, kdo určuje pravidla a oblast „dostupnosti“ bydlení ponechal developerům – stejně jako stavebním firmám – betonové a cihlářské lobby. Stát stále věří tomu, že trh vše vyřeší a tito developeři ho v tom ujišťují.
Proto se staví málo bytů, jak můžeme sledovat až do dnešních dnů přes všechny deklarace vlád a příslušných ministerstev.
Stát, resp. politici a další zainteresované subjekty jenom dlouhodobě nečinně přihlížejí tomu, jak za zcela nesmyslné a ekonomicky neodůvodnitelné ceny a velmi nízkou kvalitu jsou stavěny a prodávány byty. Mladé rodiny se zde stávají rukojmími hypoték, kterým po více jak 30letém splácení hypotéky prakticky zbude zpravidla 200 m3 obestavěného prostoru hromadou cihel nebo betonu, který rodina splácela po celý svůj produktivní život, každý měsíc se strachem, že nebude na splátky – odříkáním, sníženou životní úrovní, omezením možností vzdělání pro vlastní děti atd.
Na tom všem je zarážející, že se doposud nikdo z těchto „expertů“ ani neodvážil pojmenovat nebo alespoň naznačit skutečné příčiny a důvody (ne)dostupnosti bydlení (proč se asi nikdo neptá?).
Spíše se stále po řadu let opakují v různém pořadí zástupné důvody jako
- vstupy se zdražily (developeři – stavební firmy)
- stavební povolení jsou brzdou výstavby (developeři – stavební firmy)
- ČNB upravila úrokové sazby a hypotéky se stávají nedostupné
- developeři doporučují státu snížení DPH na stavební práce – stavební materiály a ceny bytů budou dostupnější (nám se zvýší zisk)
- developeři doporučují stavebním firmám, aby snížily ceny stavebních prací alespoň o 15 %
- na stavebním trhu není dostatek řemeslníků z požadovaných oborů
- cena práce je vysoká, přičemž však z hlediska produktivity jde o velmi nízkou produktivitu práce – analýzy produktivity práce na stavbách vykazují přibližně 30 % v porovnání s jinými obory
- ceny energií zastavily výrobu v cihelnách (paradoxem se po tom jeví informace, že majitelé největšího výrobce cihel – společnost Wienerberger investovala do vývoje českého zdícího robota téměř 100 miliónů korun (co asi tak tento robot vyřeší – že by se stavělo více než dosud?)
Vkrádá se otázka, kde je počátek tohoto stavu? Odpověď je poměrně jednoduchá – přestaly se stavět „králíkárny“, jak někteří hanlivě nazvali paneláky, ve kterých vyrostla generace „Husákových“ dětí.
Je však paradoxem dneška, když po 30 letech od pádu socialismu se „králíkárny“ ze sedmdesátých let minulého století prodávají za milióny korun, přičemž stavební normy pro panelové domy počítaly s životností takových obytných domů kolem 50 roků.
Tady je asi něco špatně, že?
Od 50. let minulého století do konce roku bylo v Česku postaveno zhruba 80 000 panelových domů s 1,2 miliónu bytů, ve kterých žijí asi 3 milióny obyvatel – tedy téměř třetina obyvatel celé České republiky.
Ano, proběhl pokus nazvaný Zelená úsporám, který těmto zombie stavbám prodloužil agonii. Na jak dlouho? Nic víc, nic méně.
Avšak položme si tu naprosto zásadní otázku:
Co se bude dít, až životnost panelových domů SKUTEČNĚ skončí? Jak dlouho ještě vydrží a jakými domy budou nahrazeny? Že by se snad developeři chopili příležitosti?
Trocha historie
Možná bychom se mohli vrátit do minulosti. Nejen před rok 1989, ale ještě mnohem dále – do dvacátých let minulého století, kdy mladá Československá republika musela řešit problematiku bytové výstavby, stejně jako celá Evropa. A neřešila ji tak špatně, ale to je jiná historie…
Kniha Obytný dům dneška (jak příznačný název i pro dnešní dobu) vydaná roku 1931 nakladatelstvím Družstevní práce předkládá fundovanou formou jak odborné veřejnosti, tak i laikům, co se v oblasti bytové výstavby odehrává a jaké nové možnosti se naskýtají, a to jak v nových stavebních materiálech, tak i v řešeních (pozn. aut.: tuto knihu bych doporučil jako povinné čtení pro studenty všech oborů souvisejících s bytovou výstavbou, než vůbec vstoupí na půdu školy).
Úvod knihy provádí čtenáře historickým exkurzem v oblasti průmyslového pokroku a vysvětluje, proč bytová výstavba tak dlouho zůstávala průmyslovou revolucí nedotčena (nedotčena je prakticky dodnes s výjimkou období socialismu – jak musím s politováním uvést – tedy až na současné, podle mého soudu, komické pokusy se zdícími roboty apod.).
Připomínám, že v letech 1925–1931 bylo konstatováno „i dnes je stavitelství ještě nejméně z 90 % rukodílnou výrobou, řemeslem a zprůmyslnění je teprve ve stadiu pokusnictví.“
Jak přiléhavé k dnešní situaci v bytové výstavbě! Tehdy se však psal rok 1930, tedy téměř rozdíl jednoho století a co se změnilo? Dosáhli jsme zprůmyslnění výstavby, nebo to, co zde bylo před rokem 1989 v málo dokonalém stadiu, jsme dnes opustili?
Snad nejlépe je vystižen současný stav našeho nemocného stavebnictví – nerozvinutost stavebních technologií pro bytovou výstavbu na straně 82 uvedené knihy.
„Racionalizace a tím i zrychlení tempa lze dosáhnouti především dokonalou organizací práce na staveništi a konečně zaváděním strojové práce. Dokonalá předběžná příprava znamená, že vše do posledního detailu má býti vyřešeno v plánech dříve, než se začne stavět. V cizině je to samozřejmé; u nás však se dosud dává zhusta přednost improvisování během stavby, dohadování na místě, jež je často spojeno, když ne s předělávkami, tedy se zvolněním pracovního tempa, ba i s přerušením stavby a je tedy velmi drahé… „
Opět jenom ukázka toho, co se dnes téměř po sto letech reálně děje na stavbách… a autor pokračuje: „veškerá moderní výroba směřuje k racionalizaci, k docílení maximálních výkonů s minimálními náklady. Studuje hmoty, konstrukce, výrobní způsoby, výkony pracujícího člověka atd., aby docílila organizace výroby, při níž by byly výrobní ztráty co nejmenší. I v moderním stavebnictví objevuje se konečně snaha při minimálním nákladu dosáhnouti maximálního a pečlivým studiem nejen hmot a konstrukcí, ale i potřeb a úkonů člověka dospěti k ekonomickému a funkčnímu půdorysu…“
Tolik historický exkurz. Než však poskytnu dnešní úhel pohledu, tak se ještě vrátím ke králíkárnám, které se připravovaly k výstavbě po roce 1989.
Příkladem je dokumentace vypracovaná v této době velmi solidně fundovaným kolektivem architektů a projektantů nazvaná UNIFIKOVANÁ STAVEBNÍ SOUSTAVA BYTOVÝCH DOMŮ – LISTOPAD 1984. Je dílem Projektového ústavu výstavby hlavního města Prahy (PÚ VHMP) – tzv. typizační studie pro výstavbu po roce 1990.
Upozorňuji čtenáře, že v této době existovalo pouze rýsovací prkno, pauzovací papír, tuš – redispera apod., žádné počítače s CAD CAM atd.
„V roce 1966 vzniklo Sdružení projektových ateliérů v Praze (SPA), které se transformovalo v roce 1971 na Projektový ústav Výstavby hlavního města Prahy (PÚ VHMP). Toto zcela samostatné, téměř soukromé uskupení vynikajících architektů, pracovalo na náročných architektonických úkolech až do roku 1990. V čele ateliérů Alfa, Beta, Gama, Delta, Epsilon, Eta a Omicron stály přední osobnosti tehdejší architektonické scény, mezi něž patřili např. Vladimír Machonin, Jan Šrámek, Karel Prager nebo Karel Filsak. Odvahu k vedení PÚ VHMP měl architekt Oldřich Štěpánek.
Na tomto ojedinělém architektonickém pracovišti vznikaly špičkové práce, které jsou považovány za nejhodnotnější architektonické počiny druhé poloviny 20. století: budova Federálního shromáždění (nyní nová budova Národního muzea), hotel Intercontinental či obchodní dům Kotva, hlavní nádraží v Praze, dům ČKD na Můstku, ale i další stavby mimo hlavní město a také zastupitelské úřady např. v Londýně či Berlíně. Širokou oblastí tvorby ústavu byla komplexní bytová výstavba – sídliště Bohnice, Jižní Město, Jihozápadní Město, Černý Most a další projekty zcela zásadní pro rozvoj metropole. SPA a PÚ VHMP prošly stovky výborných architektů, kteří na architektonickou kvalitu, pevné názory a tradici kolegiální spolupráce „sdružení“ navázali po roce 1990 ve svých soukromých ateliérech.“
Dnes zmiňovaná dokumentace možná existuje jen v některém z privátních archivů. Standard pro dostupné byty tehdy předpokládal, že byt pro jednoho obyvatele by měl mít 34 m2, pro rodinu s 2 dětmi 78 m2, pro dvoučlennou rodinu 48 m2.
Ovšem tyto byty již v té době počítaly s rekuperačními jednotkami, kvalitními okny řešícími akustiku bytů, úložnými prostory, vícegenerační bydlení (94 m2) atd. Byly to trochu jiné „králíkárny“, které by dnes velice pomohly právě v tom získat dostupné bydlení. Dílčí části dokumentace lze dohledat v knihovně ČKAIT V Praze.
Tolik pohled do historie. V pokračování textu se vrátíme k hlavnímu tématu současnosti – dostupnosti bydlení.