Sandor Borfo hodnotí aktuální návrhy Národní ekonomické rady vlády v oblasti bydlení. Proč NERV nenabízí žádná řešení a jeho návrhy se ocitly mimo reálný kontext?

Národní ekonomická rada vlády (NERV) vydala nedávno 37 doporučení k hospodářské politice. Stranou jejich pozornosti nezůstalo ani bydlení.

Jejich návrhy na řešení problémů bydlení nestojí za to ocitovat v plném rozsahu. Jsou rozvláčná a směřují mimo příčiny toho, proč se tak zdlouhavě řeší nedostatek vhodných bytů, dostupné bydlení pro mladou generaci atd.

Proto uveďme jen jejich obecná doporučení, která lze podle nich „shrnout do dvou tezí. Zaprvé, z hlediska norem a zákonů neexistuje žádný důvod pro to, abychom omezovali výstavbu více, než to dělají například v Rakousku či Německu. Inspirujme se u nich a revidujme normy a povolávání alespoň na jejich úroveň.

Zadruhé výstavbu zrychlí a zlevní větší důvěra v osobní odpovědnost lidí a využití tržních principů, např. ochota komerčních pojišťoven pojistit nemovitost je dobrým komplementárním ukazatelem státní regulací vymáhaných norem a standardů.“

Opravdu výstavbu bytů zrychlí ochota komerčních pojišťoven pojistit nemovitost? Je-li to tam snadné, tak proč jsme to tedy už dávno všechno nepojistili – a měli bychom bytů dostatek. Nad tím se mohu jen smát, protože větší hloupost jsem už hodně dlouho nečetl.

A až se všechno, co NERV předkládá, podaří převést do praxe, pak nastane ten dlouho očekávaný efekt. „Zkrácením řízení z průměrných 10 let na 1 rok jsme schopni snížit cenu bytu o 15 tisíc korun na m2. Kupující dnes platí za dlouhé projednávání. Z ceny standardního bytu si nejvíc vezme stát, poté úrokové náklady z důvodu 10letého projednávání a teprve poté následuje marže investora.“

Podle NERV je toto cesta, jak stavět byty. Jen je škoda, když vědí, o kolik se sníží cena bytu zrychlením řízení, že neuvedou, z jaké ceny za 1 m2 to vlastně počítají – ze 100 tis. Kč nebo ještě více? Pojem dostupnost bydlení se v úvahách NERV sice objevuje, ale co si pod tím představují experti NERV těžko říci.

Návrhy předložené NERV zcela postrádají širší kontext tohoto problému. Nenabízí žádné reálné řešení a běží na stejné vlně, jak to čteme v posledních dvou letech vlády fialové koalice. Stačí sledovat titulky článků, „analýzy a názory expertů“, které vypovídají tu o bezradnosti, tu o neznalosti reality, anebo je tomu naopak?

Jen namátkou některé tituly:

Světové ekonomické fórum… Třetí a čtvrté místo: sociální témata – polarizace společnosti a krize spojené s vysokými náklady na bydlení

Cesta ven z bytové krize je byty nevlastnit, říká vicepremiér Ivan Bartoš – musíme podpořit nájemní bydlení…

Surovinové zdroje docházejí – písek – kamenolomy

V Česku je asi osmdesát tisíc paneláků, které nabízí bydlení pro zhruba 3 miliony obyvatel

Problémy s bydlením trápí každého desátého obyvatele Česka. Pomohl by koncepčnější přístup státu i nový propracovaný zákon

NKÚ: Stát vynakládá na podporu bydlení miliardy, ale problémy přetrvávají…

Nová bytová výstavba se na před covidovou úroveň vrátí až za tři roky – 2024

Piráti: V Praze postavíme byty pro desetitisíce Pražanů…

České stavebnictví vrávorá nad propastí. Firmy prodávají svou práci pod cenou.

Tuzemskému stavebnictví dochází dech, výrazně zaostáváme za zbytkem EU

Digitalizace stavebnictví: budovy upozorní na plýtvání – BIM

Němci nemají kde bydlet. Výstavba nových domů zkolabovala

Ani jediný článek či analýza, podle mého názoru, nepojmenovává skutečné příčiny a důvody, proč je bydlení nedostupné. Paradoxně čím více se o tom mluví, tím více je nedostupnější.

Změnit dosavadní způsoby stavění

Prakticky veškerá průmyslová odvětví mimo stavebních technologií pro bytovou výstavbu prošla nebo procházejí masívními inovacemi – dokonce i technologickými revolucemi.

Na nutnost změny dosavadního způsobu stavění upozornila již publikace Obytný dům dneška (jak příznačný název i pro dnešní dobu) vydaná roku 1931 nakladatelstvím Družstevní práce. Tam se předkládá fundovanou formou jak odborné veřejnosti, tak i laikům, co se v oblasti bytové výstavby odehrává a jaké nové možnosti se naskýtají, a to jak v nových stavebních materiálech, tak i v řešeních.

„Racionalizace a tím i zrychlení tempa lze dosáhnouti především dokonalou organizací práce na staveništi a konečně zaváděním strojové práce. Veškerá moderní výroba směřuje k racionalizaci, k docílení maximálních výkonů s minimálními náklady. Studuje hmoty, konstrukce, výrobní způsoby, výkony pracujícího člověka atd., aby docílila organizace výroby, při níž by byly výrobní ztráty co nejmenší. I v moderním stavebnictví objevuje se konečně snaha při minimálním nákladu dosáhnouti maximálního a pečlivým studiem nejen hmot a konstrukcí, ale i potřeb a úkonů člověka dospěti k ekonomickému a funkčnímu půdorysu, …“

Tolik citace z knihy, která zatím podle mého soudu nebyla nijak překonána a její návrhy jsou stále aktuální – po téměř sto letech… Proto se pokusím popsat situaci, která přivodila současný neutěšený stav v rozvoji bydlení.

Stát ve „víře“, že trh zařídí dostupné bydlení, ponechal bydlení jako strategickou oblast mimořádného společenského dosahu zcela bez kontroly. Nebylo to nic mimořádného. Stát podobně vyklidil pole pro spekulace v infrastruktuře, která se týká bydlení – v energetice, vodním hospodářství. Právě v této zcela pokřivené víře v trh je počátek dnešního stavu.

Vše začalo v tzv. devadesátkách, kdy „prozíravé“ skupiny s určitým finančním zázemím, často z vytunelovaných bank a jiných zdrojů, začaly masivně skupovat pozemky a lokality s jednoznačným cílem – spekulace s pozemky. Dobře věděli, že bydlení je a bude třeba za každého společenského režimu. V té době byly mnohé pozemky „za hubičku“ a pak už bylo jen věcí konexí či vyjednávacího umu udělat z těchto původně zemědělských půd stavební pozemky. Totéž dnes ve velkém pokračuje při výstavbě obřích skladů na zemědělské půdě téměř u každého sjezdu z dálnice (typicky je tomu v Polabí, kde takto ničíme nejlepší zemědělskou půdu).

Dnes se postačí podívat do katastru nemovitostí a odpověď je nasnadě. Vidíme, které developerské skupiny ve významných městských aglomeracích jsou vlastníky všech pozemků vhodných pro bytovou výstavbu. Pro doplnění ještě stačí nahlédnout do příslušných územních plánů daných měst a obrázek je úplný.

Tato situace v tichosti a za přispění státu a nesporně i potřebné politické podpory vytvářela předpoklady pro vznik monopolu, který dnes je téměř nemožné potlačit (do toho musíme zahrnout i tichou podporu různých politických stran a regionálních uskupení, pro něž jsou to dobře investované prostředky a zdroje).

Do schématu monopolu začaly jako do puzzle zapadat významné stavební firmy (není nutno připomínat různé korupční kauzy, které na povrch vypluly na rozdíl těch dodnes skrytých). Přidejme k tomu i část významných ateliérů a projektantů, a nakonec se k nim diskrétně připojují výrobci tzv. „tradičních“ stavebních materiálů s dominantním vlivem na trhu České republiky – cihláři – betonáři a MONOPOL je na světě.

Konsorciální monopol ve stavebnictví

Ano, vznikl zde monopol. Je to ale veřejné tajemství? To sotva. Navenek se totiž tváří jako zcela nezávislé firmy, dokonce konkurenti. Povědomost o tom, jak to je, mají jen lidé z branže a ti mlčí. Vědí proč.

Je to však velmi zvláštní monopol, který je vertikálně i horizontálně strukturovaný. To není jedna firma, která by ovládala trh. V tomto případě máme co do činění s konsorciem firem, které svojí produkcí na sebe někde navazují a někdy i spolupracují. Hlavně si však trh mezi sebe rozdělují ve stylu – tuto zakázku udělám já a ty uděláš tu příští. Formálně se soutěží, ale je to jen hra pro diváky, protože vítěz je předem domluven.

Je to monopol, který spojuje společný zájem na tom, nepustit do výstavby nikoho dalšího, a tak si rozděluje trh stavebních zakázek, hraje před veřejností hry na soutěže o zhotovitele, na realizaci velkých staveb, dálnic, železnic a dalších staveb. V neposlední řadě jde o bytovou výstavbu – tam zejména nelze nikoho pustit, kdo by mohl „zkazit“ ceny.

Existují u nás i menší stavební firmy. Mají-li však obstát, musí pracovat jako subdodavatelé velkých firem za cenových podmínek, které jim tak sotva stačí na to se uživit. Když do toho přidáme i zahraniční pracovníky, kteří ve stavebnictví pracují ještě za horších podmínek např. přes agentury práce, máme obraz českého stavebnictví, které ovládá několik velkých firem, téměř úplný.

Možná, že by se někdo domníval, že by mohl pomoci Úřad na ochranu hospodářské soutěže se svými pravomocemi a prostředky. Mohu s jistotou říci, že neudělá vůbec nic s poukazem na to, že se to nedá průkazně prokázat. Zasahuje jen tam, kde už to náš konsorciální monopol přehnal jako v případě stavby metra D v Praze (tam je totiž zahraniční soutěžitel, který si to nenechal líbit).

Všichni potom čteme titulky, jako že ceny bydlení jsou mimo realitu, hypotéky se zastavily atd. Proč? To se však nikdo neodváží popsat. Vždyť by mělo postačit naprosto jednoduché opatření jako tomu je v jiných „řetězcích“ a to, aby se provedla pečlivá analýza cen: od nákupu surovin pro výrobu – jejich zpracování do výrobku – prodejní ceny atd.

Zákon o cenách takovou analýzu umožňuje. To by ovšem někdo musel k tomu dát povel, že se takové ceny budou zkoumat. Umíte si představit, že by se něco takového mohlo stát? Já tedy určitě nikoli. Kdo by se chtěl střetnout s takovým konsorciálním monopolem, kterému jde o hodně peněz.

Bylo by to snadné. Postačilo by provést „kontrolní“ nákup z hlediska položek, které jsou naprosto jasně definovatelné a mohly by vypadat následovně:

Průměrná plocha dnes prodávaných bytových jednotek je kolem 60 m2 a tak začněme s cenami v tomto pořadí:

1. Nákupní – výrobní a prodejní ceny „tradičních“ materiálů tuto jednotku včetně (míněno cihla – beton – izolace) na m2 a potom spotřeba materiálů na tuto příkladovou jednotku
2. Výplně otvorů – okna – dveře
3. Sanita – kuchyňská linka
4. Instalace – elektro – voda – topení
5. Podlahové krytiny apod.
6. Projekční práce
7. Stavební práce – vyjádřené v čase trvání výstavby s využitím „tradičních“ postupů.

Podle ČSÚ trvá bytová výstavba v dlouhodobém vývoji v rámci republiky 36,3 měsíců (rok 2020) a v Praze 32,8 měsíců od vydání stavebního povolení po kolaudaci. Ukazatel se sleduje zejména z toho důvodu, že doba signalizuje efektivitu výstavby.

Taková je česká realita. A to si prosím představme, že dnes již v nedalekém zahraničí existují moderní průmyslové stavební technologie schopné vyrobit podobnou bytovou jednotku za 90 minut! To naši experti z NERV zjevně ani netuší.

Samozřejmě jde o zjednodušený pohled, ale získali bychom tak pravděpodobnou cenu za 1 m2 takové jednotky.  A pak se ptejme, jakým kouzlem vznikají všechny přirážky k této základní ceně, které si přidávají developeři? Tato čísla jsem v datech ČSÚ marně hledal. Najde se někdo, kdo to zveřejní?

Úplně nakonec ještě uvedu zjištění potvrzující výše uváděná fakta získaná Sociologickým ústavem – oddělením socioekonomie bydlení v letech 2007 a 2015 publikovaná MF Dnes 20. ledna 2024 v příloze Víkend – cituji:

„Pozvali jsme výrobce stavebních materiálů, stavební firmy, developery, ať si u nás u kulatého stolu vyříkají, kdo za to může. Upozornili jsme je, že se vše nahrává, ale oni otevřeně přiznali, že si velké stavební firmy mezi sebou volají, kdo půjde do jakého tendru, a že někteří výrobci stavebních materiálů si dobře uvědomují svou dominantní tržní sílu.

Dneska už by si dali pozor na to, co říkají, možná to taky je dnes trochu jinak, ale tehdy tvrdili, že kdyby chtěli, tak zavřou sklady a počkají, až budou ceny vyšší. Aktuální hlavní mediální příběh zní: zásadní příčinou nedostupnosti bydlení je pomalý povolovací proces a špatný stavební zákon“

Může být větším důkazem o existujícím monopolu ve stavebnictví právě takové přiznání? Když budeme chtít, přestaneme stavět a počkáme si, až vzrostou ceny. Co ještě více dodat? Už jen to, že se podařilo do veřejného prostoru vnutit myšlenku, že všechno je jenom v povolovacím řízení, že problémem nejsou ceny stavebních prací a konsorciální monopol v tomto sektoru. Prostě my stavbaři za nic nemůžeme, to ti úředníci, co všechno zdržují. Jinak bychom stavěli velmi lacino, kdyby nebylo těch byrokratů.

Návrh opatření NERV víceméně přebírá stejnou argumentaci, kterou začali developeři a s nimi spojené subjekty používat již od roku 2007. Proto tvrdí – „z ekonomických analýz našich i CERGE přitom vyplývá, že rychlejší povolování a o něco víc postavených bytů bude mít minimální efekt na vývoj cen bytů, cenová bublina v žádném případě nezmizí. Zato developeři budou moci stavět flexibilněji podle vlastních potřeb. „Není na tom něco divného? Opravdu je vše jen v povolovacím řízení?

Výše uvedená zjištění jsou jistě závažná a významná, ale kdo se jim věnuje? Pro oficiální mediální scénu včetně veřejnoprávních médií tato témata jakoby neexistují nebo jsou snad tabu? Postačí přece udělat rešerši za posledních několik roků, zda a kdy se v diskusních či publicistických pořadech k takovému tématu vedla fundovaná diskuse.

Vlastně, kdo by se odvážil veřejně prohlásit – stát selhal? Máme kapitalismus s tržním hospodářstvím, a tedy trh to zařídí. Ano, ale to by nesmělo být tržní prostředí naprosto zdeformované monopolem, jak výše popsáno.

První a doposud poslední pokus (od vzniku České republiky) o nápravu tohoto stavu se pokusila až vláda Andreje Babiše v letech 2018–2021, kdy MMR vypracovalo – aktualizovalo Koncepci bydlení na období 2021–2030.

Poprvé od vzniku ČR naprosto precizně a odvážně MMR charakterizovalo aktuální stav v dostupnosti bydlení včetně návrhu řešení tohoto neutěšeného stavu („experti“ tento materiál snad ani nezaregistrovali, anebo jej raději přešli mlčením). A v rámci akce „Antibabiš“ ho také současná vláda zcela ignoruje.

Úvod ze schváleného materiálu vládou dne 12. dubna 2021 charakterizuje koncepci bydlení takto:

„Základem návrhové části je formulace vize, která je definována jako dostupné, stabilní a udržitelné bydlení. Vize státní politiky bydlení je rozpracována do čtyř základních cílů, v jejichž rámci je definováno jedenáct opatření a z nich plynoucí jednotlivé úkoly. Opatření mají širokou působnost se zaměřením na podporu nájemního a družstevního segmentu bydlení. Důraz je kladen také na problematiku sociálního bydlení v institucionálním a fiskálním kontextu. Cílem předkládané koncepce je vytvářet podmínky k tomu, aby bydlení bylo pro občany kvalitní, finančně dostupné, respektovalo celoživotní cyklus bydlení, a to také za pomoci nových technologií výstavby a moderních přístupů.

Úkoly formulované v podobě analytických výstupů budou v případě potvrzení potřebnosti směřovat k implementaci konkrétních nástrojů. Nedílnou součástí bytové politiky je také investiční podpora, která je nadále orientována na zvyšování dostupnosti bydlení a na regeneraci stávajícího bytového fondu, včetně snižování jeho energetické náročnosti“

V části koncepce nazvané Progres se dále uvádí:

„V současné době je oblast bytové výstavby výrazně poddimenzovaná, nedochází k uspokojení poptávky po bydlení, dlouhodobě se projevuje nedostatek pracovník sil, i když tato situace se může pod vlivem pandemie změnit. Aby bylo možné zvýšit nabídku bydlení v přiměřených termínech, je nutné přistoupit i v této oblasti k inovativním způsobům výstavby objektů pro bydlení.

Preferovány by mohly být například moderní metody výstavby prostřednictvím „inteligentních konstrukcí“ – Modern Methods of Construction (dále jen MMC). Jedná se o alternativní metody výroby s pomocí prefabrikace, případně moderní postupy přímo na stavbě, tedy techniky využívající dřevěné a ocelové rámy, stěnové panely, objemové modulární bloky vyráběné v továrnách a štíhlé konstrukce. Výhodou je zejména rychlost, ale i dostatečná kvalita výstavby a její udržitelnost, zejména snadná recyklace.

Dlouhodobými cíli EU je snižování spotřeby energie a dosažení uhlíkové neutrality. Ústředním tématem politiky EU v oblasti ochrany klimatu je tak i postupné zvyšování požadavků na energetickou náročnost budov. Potřeba zlepšit energetickou účinnost a snížit dopady bydlení a bytové výstavby na životní prostředí jsou tedy další hnací silou změn ve výstavbě.

Dodržování předpisů v krátkodobém horizontu bude znamenat další nákladovou zátěž pro ty, kteří usilují o koupi domů a renovaci, a to v době, kdy je trh s bydlením již pod značným tlakem. Použití tradičních stavebních technik znamená, že je obtížné dosáhnout podobně vysoké úrovně energetické účinnosti bez mimořádně vysokých nákladů, a studie ukazují značné plýtvání materiálem.

Nicméně, v rámci MMC, mohou být domy stavěny v řízených podmínkách v továrně, což umožňuje splnit mnohem přísnější tolerance, zlepšit energetickou účinnost a dosahovat podstatně menšího plýtvaní materiálem. Užití nových technologií umožní také zjednodušit a učinit transparentnější přípravu projektové dokumentace zpracováním prováděcí dokumentace v co nejširší míře už ve fázi projektování a využitím unifikovaných materiálových skladeb, stavebních postupů a stavebních dílů.

V krátkodobém horizontu bude nedostatek pracovních sil a potřeba zvýšení nabídky bydlení se stane hlavním hnacím motorem pro nárůst zavádění MMC na trzích, jako je Česká republika. Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu si však potřeba dostupného bydlení a regulační požadavek na řešení negativních dopadů výstavby na životní prostředí zřejmě vynutí mnohem širší přijetí MMC.

Hlavními přínosy MMC by tedy mělo být zrychlení bytové výstavby, snížení uhlíkové stopy, snížení nároků na pracovní sílu; použití snadno recyklovatelných stavebních konstrukcí a provozních technologií bez dalších dopadů na životní prostředí při nebo po recyklaci, snížení energetické náročnosti, a tím zlevnění výstavby a provozu.

Využívání moderních technologií výstavby

Širší používání moderních technologií výstavby je cestou, jak zrychlit dobu výstavby a zvýšit produktivitu práce, snížit tedy jeho cenu. Přitom nebude jako dosud tak závislá na málo kvalifikované pracovní síle, kterou vzhledem k nízké nezaměstnanosti je třeba získávat ze zahraničí. Využití moderních technologií má vést k ekonomizaci a optimalizaci materiálových a konstrukčních řešení výstavby. Vhodnou podporou se jeví zvýšení informovanosti odborníků i laické veřejnosti sestavením publikace – případně pouze přehled v elektronické podobě a realizace pilotního projektu.“

Je samozřejmé, že aktivní účastníci monopolu se o této koncepci dozvěděli a dle přímých účastníků podílejících se na tvorbě pasáže Progres tato vyvolávala téměř zděšení, co na ně ta vláda chystá? Také vyvíjeli značné tlaky apod., aby se výše uvedený text do Koncepce bydlení vůbec nedostal.

Snad není nutno nic dál dodávat. Kdo bude mít sílu toto změnit? Vím, že současná fialová vláda to určitě nebude…