Sandor Borfo ve svém komentáři ukazuje na hlavní příčiny (ne)dostupnosti bydlení v České republice a jak dál.
Za hlavní příčiny současného neutěšeného stavu v (ne)dostupnosti bydlení považuji tyto skutečnosti:
- Stát zcela rezignoval na svoji naprosto klíčovou roli v této oblasti, a to především proto, že nebyl po celou dobu novodobé existence státu – tedy od roku 1990 – schopen určit taková pravidla, aby bydlení bylo dostupné.
Bydlení patří mezi jednu ze základních lidských potřeb, a proto rodiny při svém založení mj. očekávají, že budou moci za dostupných podmínek získat adekvátní bydlení, kde bude možné vychovávat děti, vytvářet jim zázemí. Stát zde vůbec nerespektuje, že je to právě rodina, kdo tvoří základy budoucího rozvoje každé společnosti.
- Je paradoxem, že stát reguluje prakticky veškerá další odvětví, ale zcela opomíjí problematiku bydlení, resp. dostupného bydlení a nikdo zde není schopen vzít v úvahu dopady jejího neřešení pro obyvatele – rodiny – společnost. Český stát téměř výhradně bojuje za automobilový průmysl, nebo jiná odvětví, ale dostupnost bydlení, jako jedna z klíčových potřeb, je zcela mimo jeho zájem. Neplatí to tak všude v EU – inspirací by nám mohlo např. Nizozemsko – případně i Velká Británie, byť již není v EU apod.
Dále by bylo vhodné vzít v úvahu takový obecně známý fakt, že téměř 40 % z vyrobené energie se spotřebovává právě v oblasti bydlení a všeho, co s tím souvisí. Je tedy zřejmé, že každá i minimální úspora v této oblasti může mít mimořádně pozitivní dopad pro naši ekonomiku a peněženky občanů. Politici ale raději lobbují za budoucí vraky aut na šrotištích – je to viditelné a přináší to potřebné hlasy.
Obdobně tomu je u developerů. Kolik do současnosti postavili developeři efektivních bytových domů/bytů – tedy energeticky soběstačných – tzv. nulových, a proč politici (a především zástupci mladé generace) mlčí a raději kupují drahé byty. Potřebují k tomu svoji Gretu?
První a doposud poslední pokus o nápravu tohoto stavu se pokusila až vláda Andreje Babiše v letech 2018–2021, kdy Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vypracovalo – aktualizovalo „Koncepci bydlení České republiky 2021+“.
Poprvé od vzniku ČR naprosto precizně a odvážně MMR charakterizovalo aktuální stav v dostupnosti bydlení včetně návrhu řešení tohoto neutěšeného stavu („experti“ tento materiál snad ani nezaregistrovali, anebo jej raději přešli mlčením). A v rámci akce „Antibabiš“ ho také současná vláda zcela ignoruje.
Úvod ze schváleného materiálu vládou dne 12. dubna 2021 charakterizuje koncepci bydlení takto:
„Základem návrhové části je formulace vize, která je definována jako dostupné, stabilní a udržitelné bydlení. Vize státní politiky bydlení je rozpracována do čtyř základních cílů, v jejichž rámci je definováno jedenáct opatření a z nich plynoucí jednotlivé úkoly. Opatření mají širokou působnost se zaměřením na podporu nájemního a družstevního segmentu bydlení. Důraz je kladen také na problematiku sociálního bydlení v institucionálním a fiskálním kontextu. Cílem předkládané koncepce je vytvářet podmínky k tomu, aby bydlení bylo pro občany kvalitní, finančně dostupné, respektovalo celoživotní cyklus bydlení, a to také za pomoci nových technologií výstavby a moderních přístupů.
Úkoly formulované v podobě analytických výstupů budou v případě potvrzení potřebnosti směřovat k implementaci konkrétních nástrojů. Nedílnou součástí bytové politiky je také investiční podpora, která je nadále orientována na zvyšování dostupnosti bydlení a na regeneraci stávajícího bytového fondu, včetně snižování jeho energetické náročnosti“
V části koncepce nazvané Progres se dále uvádí:
„V současné době je oblast bytové výstavby výrazně poddimenzovaná, nedochází k uspokojení poptávky po bydlení, dlouhodobě se projevuje nedostatek pracovník sil, i když tato situace se může pod vlivem pandemie změnit. Aby bylo možné zvýšit nabídku bydlení v přiměřených termínech, je nutné přistoupit i v této oblasti k inovativním způsobům výstavby objektů pro bydlení.
Preferovány by mohly být například moderní metody výstavby prostřednictvím „inteligentních konstrukcí“ – Modern Methods of Construction (dále jen MMC). Jedná se o alternativní metody výroby s pomocí prefabrikace, případně moderní postupy přímo na stavbě, tedy techniky využívající dřevěné a ocelové rámy, stěnové panely, objemové modulární bloky vyráběné v továrnách a štíhlé konstrukce. Výhodou je zejména rychlost, ale i dostatečná kvalita výstavby a její udržitelnost, zejména snadná recyklace.
Dlouhodobými cíli EU je snižování spotřeby energie a dosažení uhlíkové neutrality. Ústředním tématem politiky EU v oblasti ochrany klimatu je tak i postupné zvyšování požadavků na energetickou náročnost budov. Potřeba zlepšit energetickou účinnost a snížit dopady bydlení a bytové výstavby na životní prostředí jsou tedy další hnací silou změn ve výstavbě.
Dodržování předpisů v krátkodobém horizontu bude znamenat další nákladovou zátěž pro ty, kteří usilují o koupi domů a renovaci, a to v době, kdy je trh s bydlením již pod značným tlakem. Použití tradičních stavebních technik znamená, že je obtížné dosáhnout podobně vysoké úrovně energetické účinnosti bez mimořádně vysokých nákladů, a studie ukazují značné plýtvání materiálem.
Nicméně, v rámci MMC, mohou být domy stavěny v řízených podmínkách v továrně, což umožňuje splnit mnohem přísnější tolerance, zlepšit energetickou účinnost a dosahovat podstatně menšího plýtvaní materiálem. Užití nových technologií umožní také zjednodušit a učinit transparentnější přípravu projektové dokumentace zpracováním prováděcí dokumentace v co nejširší míře už ve fázi projektování a využitím unifikovaných materiálových skladeb, stavebních postupů a stavebních dílů.
V krátkodobém horizontu bude nedostatek pracovních sil a potřeba zvýšení nabídky bydlení se stane hlavním hnacím motorem pro nárůst zavádění MMC na trzích, jako je Česká republika. Ve střednědobém až dlouhodobém horizontu si však potřeba dostupného bydlení a regulační požadavek na řešení negativních dopadů výstavby na životní prostředí zřejmě vynutí mnohem širší přijetí MMC.
Hlavními přínosy MMC by tedy mělo být zrychlení bytové výstavby, snížení uhlíkové stopy, snížení nároků na pracovní sílu; použití snadno recyklovatelných stavebních konstrukcí a provozních technologií bez dalších dopadů na životní prostředí při nebo po recyklaci, snížení energetické náročnosti, a tím zlevnění výstavby a provozu.
Využívání moderních technologií výstavby
Širší používání moderních technologií výstavby je cestou, jak zrychlit dobu výstavby a zvýšit produktivitu práce, snížit tedy jeho cenu. Přitom nebude jako dosud tak závislá na málo kvalifikované pracovní síle, kterou vzhledem k nízké nezaměstnanosti je třeba získávat ze zahraničí. Využití moderních technologií má vést k ekonomizaci a optimalizaci materiálových a konstrukčních řešení výstavby. Vhodnou podporou se jeví zvýšení informovanosti odborníků i laické veřejnosti sestavením publikace – případně pouze přehled v elektronické podobě a realizace pilotního projektu.“
Tolik obsáhlá citace z dokumentu, která jistě nevyžaduje žádný komentář. To, co však určitě vyžaduje komentář, je především zásadní protiklad koncepce a způsobu řešení dostupného bydlení navrhovaného Koncepcí ve vztahu k současnému stavu výstavby bytů v ČR a přístupu vládní pěti koalice.
Předseda vlády Petr Fiala vystoupil v pátek 1. září 2023 na konferenci Česko na křižovatce – Vize a strategie pro dalších 30 let se zahajovacím projevem, ve kterém představil střednědobé vize směřování ČR. Pokud čtenář pečlivě prostuduje „vize“ tak se z ní jaksi vytratilo Dostupné bydlení jak pro mladé rodiny nebo i pro seniory apod.
Nad vizemi, že za 10 roků budou k dispozici další terminály pro nákup plynu, vybudovány nové zdroje energií – atomové elektrárny apod., může mladá generace jenom bezradně kroutit hlavou. Možná, že těm mladým někdo vysvětlí, komu se tyto energie budou dodávat (nebo výhodně prodávat na burze, aby se draze zpět nakupovala), když tito mladí lidé nebudou mít kde bydlet.
Vizím z konference Česko na křižovatce – Vize a strategie běžný občan – volič nerozumí a politici prezentující takovézo „vize“ pouze vytvářejí prostor pro nástup populistických stran a hnutí – nic víc, nic méně.
Na druhé straně naprostým protikladem této situace a stavu je automobilový průmysl a jeho produkty. Každý díl – detail automobilu podléhá různým regulacím, vše se testuje a ověřuje a investují se miliardy eur do vývoje něčeho, co za přibližně 6–8letý cyklus, u nás však zpravidla déle, až po dvojnásobné době, skončí na šrotišti – těžko tomu rozumět a těžko s tím bojovat.
Kde jsou developeři? Kde jsou cihláři, betonáři, architekti, projektanti? Kde je Svaz podnikatelů ve stavebnictví a další subjekty? Stavební firmy ze své podstaty podnikání jsou svým způsobem aktivními i pasivními nositeli „tradice“ a také údajně jedním z pilířů zaměstnanosti (mimo automotive).
Svět se přece změnil. Myslí si snad někdo, že mladá generace v době umělé inteligence, Průmyslu 4.0 a digitalizace stavebního řízení, bude stejně jako jejich rodiče či prarodiče stavět svépomocí, dávat cihlu k cihle? Určitě nepůjde pracovat na stavby (nosit v dešti cihly, míchat beton, obkládat koupelny, tahat dráty a kabely elektroinstalací atd.). Naopak očekává řešení od těch, které si zvolila – nezvolila, anebo bude volit ty, kteří jí řešení nabídnou.
Jak dál v dostupném bydlení
Pro dostupné bydlení, v duchu toho, co uvádí Koncepce vlády z dubna 2021, existuje řešení. Tím je zprůmyslnění bytové výstavby prostřednictvím „inteligentních konstrukcí“ – Modern Methods of Construction (dále jen MMC). Jedná se o alternativní metody výroby pomocí prefabrikace, tedy techniky využívající dřevěné a ocelové rámy, stěnové panely, objemové modulární bloky vyráběné v továrnách a štíhlé konstrukce. Výhodou je zejména rychlost, ale i dostatečná kvalita výstavby a její udržitelnost a také snadná recyklace.
K tomu je nutno dodat, že systém prefabrikovaného bydlení rozhodně neznamená uniformitu těchto domů. Množství modulů/dispozic, ze kterých se tyto domy mohou skládat, nabízí pro architekty dostatek možností pro variabilitu takových domů, stejně jako variabilitu ve vnitřním uspořádání jak bytů, tak i domů. S využitím moderních modelovacích systémů je tam možné se zcela odpoutat od fádnosti stavebních souborů, jak je známe z minulosti.
Problém výstavby je širší. Vyžaduje také využívání moderních nástrojů pro navrhování obytných budov (BIM – digitalizace veškerých procesů), které ve spojení realizace formou MMC mohou přinést:
– zrychlení procesů výstavby až o 70 % (investor podstatně dříve realizuje očekávané tržby spojené s dokončením/provozováním nemovitosti),
– výstavba může probíhat 365 dnů v roce bez přerušení
– zvětšení užitné plochy o 5–8 %
– snížení hmotnosti staveb až o 70 % (tedy i uhlíkové stopy, chceme-li o ní mluvit)
– rozpočty předem známé a naprosto transparentně kalkulovatelné včetně přehledu materiálů, stavebních nákladů a práce, což je významný přínos pro uživatele
– minimální provozní náklady na bydlení (vytápění, větrání, ohřev teplé vody)
– snadné splnění legislativou požadovaných normativních požadavků na energetickou efektivnost: nízkoenergetický nebo pasivní standard – tzv. nulové stavby
Podstatné zkrácení doby výstavby bytů, či domů umožní řadě rodin významně snížit zátěž rodinných rozpočtů. Pokud se zkrátí tato doba na měsíce – nikoliv roky, tak je to přece významný přínos pro rodinné rozpočty. Dnešní neúměrně dlouhá doba (několik roků) výstavby bytů, rodinných domů v řadě případů snižuje životní úroveň rodin, omezuje možnost věnovat se výchově dětí, jejich účast v různých kroužcích a dalších prospěšných jim aktivitách, včetně možnosti dovolených apod.
Snížení ceny bytu nebo rodinného domu samozřejmě také zkrátí dobu splácení hypotéky (klienti jsou určitým rukojmím bank), resp. klient může díky moderní metodě výstavby odpovídající parametrům a požadavkům Green Deal, resp. energetické efektivnosti stavby také získat výhodnější podmínky financování. Takové bydlení bude mít dlouhodobě znatelně nižší provozní náklady na energie (tedy vytápění, větrání, ohřev teplé vody apod.).
Klienty bydlící v takovýchto moderních domech či bytech nebude muset stát podporovat různými formami podpor, a proto i stát by měl zavádění takových moderních metod výstavby mnohem více systémově podporovat, taková podpora zcela chybí ve vládním programu současné pětikoalice.
Ten zásadní přínos pro uživatele, resp. pro ty, kteří aspirují na dostupné bydlení, je především v celkové ceně takového bytu.
Typický byt o průměrné velikosti 3 + 1 o velikosti 65 m2 realizovaný v této technologii by měl dosáhnout v prodejní ceně kolem 50 tis. Kč/m2. Tedy takový byt by mohl dosáhnout na celkovou cenu kolem 3,6 mil. Kč. Samozřejmě, že tam je ještě nutno zakalkulovat cenu pozemku, ale ani ta nemůže nijak zvrátit tuto kalkulaci. Tato cena je dosažitelná tam, kde půjde o prodej od dodavatele přímo zájemci či kupujícímu, tedy bez účasti developera.
To klíčové, co dnes cenu bytu stavěného klasickou technologií (betonový skelet obestavěný cihlou a izolacemi) vyhání k 6,5 mil. Kč, kdy cena za jeden metr čtvereční dosahuje 100 tis. Kč, to jsou především kalkulace developerů a jejich málo průhledná cenová politika. Především je to však jejich nenasytnost, pokud jde o ziskovost, která má velmi daleko od toho, s jakou ziskovou míru musí pracovat např. strojírenské fabriky – do 10 % míra zisku.
A jak už bylo řečeno na začátku, developerská lobby si zajistila levně v minulosti pozemky, které dnes s vysokými zisky poskytuje na výstavbu bytů, a protože má monopol na stavební pozemky, stavební řízení atd., tak má také monopol na cenu bytu. Tak především proto jsou byty v ČR tak drahé a pro mladé lidi nedostupné. Mluvit s těmi mladými o dostupném bydlení v těchto podmínkách vypadá jako hloupý žert…
Takto komplexně se na problematiku bydlení dosud asi málokdo podíval a zřejmě se ani podívat nechce. Stále existuje jakási „soutěž“ mezi zprůmyslněním bytové výstavby a „tradicí“. Vypadá to, že „tradice“ je již ve stavu agonie a možná jde tedy jen o to, kdo konečně přijde jako první a toto odvětví promění také v efektivní inovativní průmyslové odvětví odpovídající 21. století.
Kdo tento gordický uzel rozetne, i když by řešení mohlo být na dosah ruky?
Psali jsme:
Trochu jiný pohled na dostupnost bydlení v Česku: problémy bytové výstavby