Ekonom a ekolog Jan Zeman píše o novém zákoně o územním plánování, který jde na ruku developerům.

Lex developer se jmenovalo protestní shromáždění, asi ho nelze nazvat „happeningem“, proti poslanecké velké novele zákona o územním plánování a stavebním řádu, která současně mění, či spíš  podle mého názoru dokonce destruuje, asi 41 dalších zákonů, zvláště pak na ochranu životního prostředí, veřejného zdraví, památek… Shromáždění se uskutečnilo ve čtvrtek 25. června 2026 v poledne v pořádném vedru na pražském Staroměstském náměstí před budovou Ministerstva pro místní rozvoj České republiky (MMR), které by se s ohledem na svou dlouhodobou činnost mělo jmenovat spíše „ministerstvem pro rozvracení územních vztahů“.

Kdo je skutečným autorem Velké novely stavebního zákona, zvané „lex developer“, stále se tají. Pravděpodobně to byly advokátní kanceláře pracující pro velké soukromé investory, developery. Zatímco heslo ruských bolševiků z roku 1917 „Všechnu moc sovětům“ mělo něco do sebe, současné tažení proti veřejným zájmům pod heslem „Všechnu moc developerům!“ vyvolává u informovaných, kteří nejsou ve službách developerů, děs.

Smysl územního plánování

Na omezený prostor lidská společnost často klade protichůdné požadavky. Ten chce to a ten zas ono a ve výsledku z toho bývá v lepším případě mišmaš, v horším střety a sem tam i použití brutálního násilí.

Protichůdné požadavky na objektivně omezený prostor má v rámci možností slaďovat územní plánování, resp. územní plány obcí, měst a krajů (+ dokument odpovídající územnímu plánu republiky), schvalované příslušnými zastupitelstvy. Tuto základní skutečnost by měli znát všichni občané a desetinásobně příslušní úředníci a všichni politici, kteří v dané oblasti rozhodují. Že tomu tak velmi často není, ukazuje vývoj v Česku po roce 1992 bezpočtem případů.

Územní plánování v Československu mělo své dva světlé vrcholy. První byl dán socialistickým zákonem o územním plánování a stavebním řádu (dál stavební zákon) č. 50/1976 Sb., druhý tzv. velkou Vavrouškovou novelou stavebního zákona č. 50/1976 Sb. První byl přijímán pro potřeby centrálně plánovitě řízené socialistické ekonomiky, Vavrouškova novela reagovala na přechod na tržní ekonomiku. Nejvýznamnější změnou bylo omezení zákazů a posílení limitů využití území. Otevíralo prostor pro širší vyjednávání zainteresovaných na příslušném územním rozvoji.

Že první dostatečně nechránil životní prostředí? Ano. Při absenci účinné legislativy, zejména v oblastech odpadů, ochrany ovzduší, ochrany zemědělské půdy a ochrany přírody a krajiny opravdu dostatečně jednotlivé regiony chránit nemohl. K tomu značně progresivní zákon o vodách z roku 1973 byl devalvován asi dvěma tisíci výjimkami z povinnosti čistit znečištěné odpadní vody a expertíza projektů nebyla primárně zaměřena na ochranu životního prostředí, i když také.

Že Vavrouškova novela požadavky na harmonický rozvoj jednotlivých regionů plnila zjevně nedostatečně? Ano. Byl obnoven kapitalismus, navíc ve značně primitivní podobě. Jak řekl hlavní autor zpackané transformace ekonomiky Československa 90. let, která nás přivedla do polokoloniálního postavení, »o peníze jda až na prvním místě« a »čisté peníze neumím odlišit od peněz špinavých«. Takže se nedivme, že se nepodniká v rukavičkách, že sem tam některá z přehrad vydá těla zavražděných podnikatelů a že mocní podnikatelé se za své delikty vesměs zpovídat před soud nechodí. Už za Masarykovy první republiky platilo, že »když kradl chudý občan, byl zloděj, když kradl bohatý občan, byl kleptoman«.

Neměli bychom se divit, že na místo harmonického rozvoje (vzpomínáte na ta hesla: »Za pět či deset let doženeme Rakousko a Německo v životní úrovni«) většina sociálních jistot vzala za své, ekonomická krize střídá ekonomickou krizi, dnes decentně nazývanou recesí, že bohatnou hlavně bohatí, ekonomika stále více zaostává a upadá, možnost získat bydlení ve větších městech klesla prakticky na nulu i pro střední vrstvy obyvatel, nedostupnost bydlení se stala jednou z příčin rekordně nízké porodnosti v ČR, třetina občanů živoří na hranici bídy i pod ní, harmonický rozvoj jednotlivých regionů se ani náhodou nekoná (velká města v čele s Prahou tvrdě tyjí na úkor měst malých a venkova, resp. velká města se převážně rychle a živelně rozvíjí, zatímco venkov stagnuje a upadá) a bují nelítostné přetahování zejména silných investorů veřejných i soukromých s občanskou společností a nejednou i s obecními a městskými samosprávami.

Poslanci uzákonili od 1. ledna 1992, že tzv. objektivní škody, tj. škody způsobené řádným provozem řádně povolených technologií na životním prostředí, na veřejném zdraví apod., nese poškozený i ze zákona. Tato křiklavě nespravedlivá zásada kupodivu moc nevadila ani hlavním šikům ekologů, ač deklarovali zásadu »znečišťovatel platí«.  Vadit jim ale hodně měla, protože významnou část objektivních škod tvoří škody na životním prostředí, dále škody na veřejném zdraví ad. Že je tato tolerance příčinou vysoké konfliktnosti rozhodovacích procesů nejen ve věci využití území, tušíte správně.

Námitku, že Vavrouškova novela stavebního zákona nevedla k harmonickému rozvoji jednotlivých regionů, beru. Nepomohla a ani pomoci nemohla, když se v Česku (i na Slovensku) obnovil kapitalismus, Ministerstvo životního prostředí ČR přišlo k 1. listopadu 1992 o kompetence za územní plánování a stavební řád a tehdejší (ne)odpovědný ministr hospodářství Karel Dyba přímo vyzýval k ignoraci stavebního zákona ve prospěch pracky trhu, podobně k ignoraci ochrany zemědělské půdy aj.

Za socialismu jsme se učili, že dobrý zákon vydrží dvacet let, dobré nařízení vlády pět let a dobrá vyhláška jeden rok. Kdeže ty zásady jsou. Přitom poslanci jsou na rozdíl od let socialismu luxusně placení!

Následně došlo k desítkám novel stavebního zákona včetně přijetí zcela nových stavebních zákonů č. 183/2006 Sb. a 283/2021 Sb. Ten z roku 2021 má jen od roku 2024 již 13 novel, takže se nedivte, že je v oblasti územního plánování a stavebního řádu zmatek a stavební úřady často nestíhají si jednotlivé novely řádně osvojit a často i chybují, o absenci soudních výkladů stavebního práva nemluvě. Neustálé změny stavebního zákona přispívají k tolik kritizovanému pomalému povolování staveb. I pro zkušené úředníky stavebních úřadů bývá těžké se v něm i při rozvinutých počítačových sítích vyznat. Nechybí ani odchody úředníků stavebních úřadů, zejména těch krátce před důchodem, ve chvílích, kdy má nabýt účinnost větší novela stavebního zákona.

Argument pomalého povolování staveb není solidní argument. V lednu 2024 asi 96 % staveb bylo povoleno do roka. Průměrná délka povolení staveb je devět měsíců, nikoliv mnoho let, jak někteří uvádějí. Poslední dva roky těžce poznamenala zpackaná digitalizace stavebního řízení v režii piráta Bartoše a spol., takže do roka bylo povoleno jen 82 % staveb předložených na stavební úřady. Pro politiky jsou ale směrodatné velké investice, ať už jsou efektivní nebo nejsou. Tam je možné se vyfotit před kamerou.

Pomalé povolování některých staveb má tyto základní příčiny: hrubé závady v předkládaných projektech, nedodržování lhůt pro vyjádření dotčených úřadů v procesních postupech a odpor dotčené a někdy i ohrožené části občanské společnosti.

Prosazování nezákonné trasy dálnice D8 přes velká sesuvná území v Chráněné krajinné oblasti České středohoří bez jakéhokoliv zajištění skončilo v červnu 2013 geology a ekology předvídaným velkým sesuvem kolem 400 tisíc kubíků hornin na těleso rozestavěné dálnice. Sesuv zničil i několik stovek metrů místní železniční trati, která nebyla opravena dodnes. Povolení této mimořádně špatné stavby prý brzdili ekoteroristé. Že pro to nebyl předložen jediný důkaz? Prý nevadí. Překáželi, takže šlo o ekoteroristy.

Pokud vím, tak za projekt odpovídá projektant a zčásti také investor, tedy ten, kdo ho převezme a rozhodne se s ním přijít na stavební úřad s žádostí o povolení.

Jako zastupitel Prahy 13 v letech 1998-2018 jsem zažil přetahovanou, kdy soukromý investor bytových domů ignoroval, že chce stavět na ne příliš stabilním svahu. Stavební úřad Prahy 13 trval na svých podmínkách povolení. Ono asi dvouleté zpoždění šlo na vrub žadatele o povolení. Je třeba dodat, že mu nejspíš ušetřilo řadu nepříjemností. Ignorace možnosti sesutí budovy přichází draho.

Známe i případy, kdy se o podobu projektu přetahovaly dvě vlivné skupiny lobbistů. Asi nejslavnější je souboj »malé« a »velké« dálniční křižovatky v Opatovicích nad Labem, který po několika zvratech vyhrála velká, obludná a zbytečně mnohem větší a třikrát dražší varianta křižovatky dálnici D11 s dálnicí D35. Uběhlo ale mezi tím hodně vody v Labi.

Opravné prostředky (odvolání) jsou jednak k nadřízenému orgánu (obvykle na kraj či na ministerstvo a řeší zjevná křiklavá opomenutí projektu), dále k soudu. Mělo by být samozřejmostí a také prestižní záležitostí ministrů, hejtmanů, primátorů a starostů, že se odvolání vyřeší za měsíc, u hodně složitých případů za dva měsíce. Podobná prestiž by měla platit pro soudy. Stává se ale, že odvolání leží rok, dva, někdy i tři a sedá na něj prach. Nejčastěji se tak stává v případech, kdy se po nich chce hodně skandální rozhodnutí. Zde radu nemám, zvláště pak u soudů, které jsou sice nezávislé, ale bohužel i na platných zákonech, jak nám dnes a denně předvádějí.

Ochrana veřejných zájmů

Předně je třeba říci, že ideální ochrana veřejných zájmů v územním plánování a stavebním řádu neexistovala, neexistuje a existovat nebude. Často jde o střety různých dílčích veřejných zájmů, daných jinými zákony a předpisy, kde je nutné stanovit převažující veřejný zájem a ostatní potlačit. A to je často těžké rozhodování, i kdyby do něj nezasahovala politika velká i malá. Jenže zasahuje, a často diletantsky. Samotné povolování staveb je vesměs konfliktní proces, zabíráním půdy počínaje. Ideální řešení obvykle vylučuje. O povolování rozhodují lidé, kteří z řady důvodů nemusí být na 100 % na výši. Také nemusí být neutrální. Sem tam rozhodují i pod tvrdým nátlakem.

Například převažující veřejný zájem na rychlé výstavbě dálnic a vnějších obchvatů měst má za následek, že četné úspěchy v jiných oblastech ochrany životního prostředí jsou degradovány velkou, státem podporovanou konjukturou silniční dopravy a v dokumentech uváděná preference silniční dopravy je tam prý jen pro ekology…

Mnohé veřejné zájmy má chránit legislativa mimo stavební zákon (ochranu veřejného zdraví, životního prostředí, památek, urbanistických hodnot, bezpečnosti atd.). Tyto veřejné zájmy chrání příslušné zákony a jimi zřízené specializované orgány. Tedy, pokud k tomu mají nezbytné pravomoci a pokud nejsou úspěšně vydírány nebo korumpovány silnými účastníky povolovacích řízení.

Za socialismu jsme na jedné straně měli i velká sídliště včetně prakticky kompletního občanského vybavení, byť budovaného obvykle s určitým zpožděním, takže pro uspokojení svých základních potřeb s výjimkou zaměstnání nemusel nikdo dojíždět ani veřejnou dopravou, ani autem. Na druhé straně jsme měli i odtěžené či zatopené obce, velké vojenské výcvikové prostory a prostor »za dráty«. Stát prosazoval hlavně objekty strategického významu – dopravní, spojové, energetické, vodárenské a kanalizační sítě, strategické doly, elektrárny, chemičky, cementárny, hutě, přehrady a objekty armády ČSSR. Činil tak vesměs ve spolupráci s příslušnými národními výbory všech stupňů, které ale vesměs tahaly za kratší konec provazu. Obvykle byly s to projekt korigovat, pokud to nebylo příliš nákladné (klasicky odsíření spalin), nebo pokud to vylučoval charakter projektu (odtěžení či zatopení obce). Výsledkem byl bezprecedentní sociálně ekonomický rozvoj státu, byť některé části rozvoje působily jako větší či menší příkoří.

Po roce 1989 nastal velký chaos, vedoucí k úpadku země. Krátce po převratu byla prosazena obnova obecního zřízení s tím, že si obec může dělat na svěřeném území prakticky, co chce, resp. že může povolit či nepovolit jakoukoliv stavbu na svém území. Bylo to sice vrchovaté naplnění principů obecní samosprávy, ale s možností zablokovat s odkazem na dílčí zájmy prakticky jakýkoliv rozvoj. Jak chcete stavět komunikaci jakéhokoliv druhu, když vám ji může zablokovat nesouhlas jedné jediné obce na trase! Onen nesouhlas přitom může být přirozený (stavba obec nebo část obce vážně poškozuje), malicherný (chceme modré z nebe) nebo koupený. Někdo má zájem na nerealizaci příslušné stavby a tak si nesouhlas obce koupí. Nemusí tak činit formou poskytnutí nechvalné obálky starostovi. Může stačit jen dobrovolný příspěvek na rozvoj obce.

Vynechávám chaos přinesený špatně pojatými restitucemi. Zvláště nechvalné spory mezi restituenty znemožňovaly nejedno území dlouhá léta rozvíjet.

Zatímco samospráva rozhoduje o pořízení, přijetí a změnách územních plánů na svém svěřeném území, územní rozhodnutí a stavební povolení vydává územně příslušný stavební úřad v přeneseném výkonu státní správy.

Velká novela stavebního zákona s účinností od 1. července 1998 zavedla závaznost tzv. územních vazeb pro územní plány obcí a měst. Územní vazby, reálně celostátního významu, zahrnovaly trasy komunikací všeho druhu, produktovodů všeho druhu a nově také územní systémy ekologické stability krajiny, uzákoněné zákonem č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny. Zavedla také možnost soudního přezkumu toho či onoho rozhodnutí učiněného na základě stavebního zákona a požadavek na nepřetržitou aktualizaci datové základny. Při živelném rozvoji ve velkých městech byly mapy grafických částí území nejednou neaktuální a brzdily povolování staveb.

Novely stavebního zákona s výjimkou tzv. technických po roce 1992 vesměs slibovaly zjednodušit a zrychlit povolování staveb. Vesměs přinášely opak. Platí to i pro nový stavební zákon č. 183/2006 Sb. Jistě, řadu komplikací přinesl vstup do EU s obrovskou a stále rostoucí, těžko zvládnutelnou legislativou, ale oblast stavebního zákona jí byla dotčena většinou jen nepřímo. Platí to i pro poslední nový stavební zákon č. 283/2021 Sb.

Ochranná pásma?

Ochranná pásma by měla být samozřejmostí, ale nejsou. Běžně se staví v těsné blízkosti dálnic a rušných železnic, což vyvolává citelné škody na veřejném zdraví a pohodě (ve výsledku ale zvýšená nemocnost zvyšuje hrubý domácí produkt) a potřebu výstavby nákladných a ošklivých protihlukových stěn, financovaných obvykle veřejnými rozpočty. Ne vždy jsou respektována ochranná pásma technické infrastruktury, což ohrožuje bezpečnost a vede ke škodám.

Rozumná společnost nestaví v záplavových územích. Taková společnost se ale obtížně hledá. Plně to platí i pro společnost českou, a to i po roce 1989. Přes obrovské škody způsobené sérií středně velkých a velkých povodní po roce 1995 se intenzívně staví v záplavových územích dál. Zákaz takové výstavby z roku 2002 byl krátce na to devalvován »demokratizací protipovodňové ochrany«. Stručně řečeno, investor vysvětlí stavebnímu úřadu, že povolovaný objekt v záplavovém území nějak, často fiktivně ochrání před případnou povodní, na základě toho dostane požadované povolení a po realizaci příslušné stavby zbývá se jen modlit, aby velká povodeň nepřišla.

Velcí investoři tvrdí, že riziko zaplavení prodávaných staveb velkou povodní kupující vesměs nezajímá. Asi na tom něco pravdy bude, když často staví významné objekty v záplavových územích dál. Zdá se, že vymývání mozků komerční reklamou je i zde úspěšné. Povodňové nebezpečí při výstavbě ale často ignorují i veřejné subjekty. Např. hlavní město Praha a Praha 8 v září 2025 slavnostně zahájily výstavbu nové luxusní čtvrti na povodněmi ohroženém a nebránitelném Rohanském ostrově. Štěrkopísky se chovají odjakživa jako spojité nádoby, ale prý je vše v pořádku. A až do velké povodně prý bude.

Značně nedokonalá ochrana životního prostředí, veřejného zdraví a dalších veřejných zájmů vadila už první a druhé Babišově vládě. Provedla jejich omezení, například omezila procesy posuzování vlivů na životní prostředí jen na velké stavby a řadu ekologických povolení nahradila »jednotným ekologickým povolením«, předkládaným příslušnými orgány ochrany životního prostředí ve lhůtách často šibeničních. Nepředložení jednotného ekologického povolení včas znamená automaticky souhlas s realizací příslušného projektu.

Velké oči předkladatelů velké novely stavebního zákona

I když stávající stavební zákon č. 283/2021 Sb. pochází z dílny vlády ANO – ČSSD, deset poslanců stávající vládní koalice ANO 2011, Motoristé a SPD včetně předsedů těchto stran předložilo v prosinci 2025, krátce před jmenováním třetí Babišovy vlády, do Sněmovny návrh velké novely stavebního zákona včetně návrhu změn dalších 41 zákonů. Ač stavební zákon pokrývá prakticky celé jedno právní odvětví a velká novela má charakter nového stavebního zákona, jako poslanecký návrh neprošla vnitřním ani vnějším připomínkovým řízením, které má zachytit alespoň ty nejhorší přehmaty. Přitom je snaha ji prohnat parlamentem co nejrychleji.

Prý jde o kvalitní návrh, vypracovaný odborníky, které ale předkladatelé neuvádějí. Někteří nevládní ekologové v nich identifikují deset předních českých soukromých investorů do budov v Česku, zaštítěných Hospodářskou komorou.

Projednávání prosincového návrhu velké novely stavebního zákona příslušnými výbory Sněmovny se v únoru 2026 zadrhlo na zásadních problémech. Příslušné výbory Sněmovny jeho projednávání přerušily pro mnohé nejasnosti, zaváděnými mlhavými pojmy počínaje. Poté byl v únoru 2026 předložen opět poslanecký komplexní pozměňovací návrh novely stavebního zákona, charakteru nového návrhu. Také jeho projednávání v příslušných výborech Sněmovny uvízlo pro četné nejasnosti.

Poté byl 16. dubna 2026 poslancům předložen druhý komplexní pozměňovací návrh novely stavebního zákona, opět jako poslanecký návrh. I ten ale budí rozpaky v mnoha směrech. Poslanci mají šibeniční lhůtu na prostudování předlohy, mající téměř tisíc stran, a na případné předložení svých pozměňovacích návrhů. 13. května měl jít do druhého čtení (pak už pozměňovací návrhy načíst nebude možné) a o týden později do třetího čtení, kde se mělo hlasovat o pozměňovacích návrzích a návrhu jako celku. Zdá se, že mnozí poslanci a senátoři vládní i opoziční chápou, že jde o obrovský průšvih, ale zřejmě budou hlasovat podle pokynů vedení svých politických stran. Projednávání návrhu velké novely stavebního zákona ale pozdrželi, takže k druhému čtení návrhu došlo až v červnu a ke třetímu čtení má dojít v prvním týdnu července, optimálním to termínu pro prosazování těch nejhorších zákonů ve Sněmovně.

Zásadní problémy velké novely

1. Těžká degradace krajské a městské samosprávy.

Mají-li obecní, městské a krajské samosprávy v rámci platných zákonů alespoň spoluzodpovídat za rozvoj svěřených území, musí mít pravomoc do výstavby účinně vstupovat. Pokud vznikne pod MMR stavební superúřad, kterému budou podléhat stávající krajské a městské stavební úřady (pobočky stavebních úřadů mají být omezeny jen na města třetí kategorie – ORP), budou moci k rozhodování státních stavebních úřadů reálně jen přihlížet. Mohou procházet i stavby v rozporu s platným územním plánem, aniž by s tím mohly něco dělat.

• Rozšíření priorit nepodléhajících řádnému schvalování v územním plánování, územním rozhodování a stavebním povolování.

Priority, pro které platí úlevy z územního plánování, územního rozhodnutí a stavebního povolení, se od roku 1998 nebezpečně rozšiřovaly: k dopravní a spojové infrastruktuře přibyly průmyslové zóny, velké bytové celky, velké vodní nádrže a jiné. Nyní mají mezi priority patřit i domy nad 1000 metrů čtverečních, které mají alespoň polovinu plochy na bydlení. Přestože jde zpravidla o podstatně konfliktnější stavby ve srovnání s průměrem povolovaných staveb (na počet má vysoký podíl povolování rodinných domků), rozhodování o nich má být na státním orgánu bez možnosti odvolání. Prostě, státní stavební úřad o něčem rozhodne a vy to budete muset přijmout a nebudete moci obstruovat. Nejen jako občané a nevládní organizace ale ani jako obecní, městská a krajská samospráva. Stane se nejjednodušším stavět »načerno«?

• Stavební úřady mají přebrat kompetence od orgánů ochrany životního prostředí, veřejného zdraví, památek…

Stavební úřady mají přebrat kompetence od orgánů ochrany životního prostředí (např. budou moci zcela ignorovat státní ochranu přírody na celém území ČR s výjimkou území národních parků, chráněných krajinných oblastí, národních přírodních rezervací, přírodních rezervací, národních přírodních památek a přírodních památek, resp. mlhavě vymezené přírodní parky nepatří do zvlášť chráněných území, ochranu veřejného zdraví, nemovitých kulturních památek (s výjimkou národních kulturních památek a kulturních památek, ale budou moci ignorovat památkové rezervace, památkové zóny, čímž se ochrana památek má vrátit před památkový zákon z 50. let atd.). Ty sice budou moci příslušné projekty připomínkovat, ale o osudu připomínek bude rozhodovat státní stavební úřad, třeba i podle pokynů ministra, a bude moci námitky ignorovat bez řádného vypořádání. Prostě, z řady veřejných zájmů zůstane jediný, rychle povolovat výstavbu prakticky čehokoliv kdekoliv, bez ohledu na následky. Přitom se samotná výstavba prakticky čehokoliv prohlašuje za veřejný zájem!

• Porušuje základní požadavky EU na stavby.

Porušuje základní požadavky EU na stavby včetně povinnosti zajistit přístupnost stavby, dodržovat určité minimální odstupy staveb od sebe aj. Podle vedení EU bytovou výstavbu v EU brzdí existence 27 různých systémů stavebních předpisů.

• Vznikne, či se spíše prohloubí dvourychlostní Česko.

Velká města se budou rychle rozvíjet, venkov bude ještě více stagnovat nebo upadat.

• Změny územních plánů má mít pravomoc schvalovat rada města či kraje.

Tyto orgány jednají neveřejně a tudíž nekontrolovaně. Tato pravomoc vytváří vysoký korupční potenciál.

• Možné jsou i odchylky od územního plánu.

Stačí, když bude souhlasit vlastník příslušné nemovitosti. Například stavba bude větší nebo vyšší. I taková hrůza, jako projekt Titanik na Praze 13 u stanice metra Nové Butovice, jež má být dvaapůlkrát vyšší než Petřínská rozhledna a vedle stojící obří kovová konstrukce Titaniku se bude v létě rozpalovat a vytvářet horkem a suchem nesnesitelné životní podmínky, by podle navrhovaných změn hladce prošel.

• Bytová výstavba se tak neurychlí.

Jak se nedávno vyjádřil přední soukromý investor do nemovitých staveb, trh s byty je přehřátý, takže se mu nevyplatí stavět nové byty. Předpokládat, že velká novela stavebního zákona urychlí výstavbu bytů, je s ohledem na nenažranost velkých soukromých developerů iluzorní.

• Návrh zavádí řadu mlhavě vymezených pojmů.

Ani odborníci netuší, jak bude nová právní úprava fungovat. Mnohé principy jsou nejasné a mohou se ještě změnit.

• Nejasné jsou přechodné prvky, počínaje účinností části novely již od 1. července 2026.

Další část má nabýt účinnosti k 1. lednu 2027 a zbytek k 1. lednu 2028. Podle průzkumů chtějí odejít asi dvě třetiny pracovníků stavebních úřadů. Mnohé městské samosprávy se netají, že takový stavební úřad v objektu radnice nebudou chtít strpět. 26. června 2026 je jasné, že se v případě schválení bude muset účinnost novely posunout, nejspíš o půl roku.

• Bylo načteno 130 pozměňovacích návrhů, z nichž jeden má na 200 stran.

Zda bude při závěrečném hlasování vzorem Čapkova povídka Jak kočička s pejskem vařili dort, zatím není známo.

• Zajímavá je i reakce hlavního města Prahy, která se rozhodla svůj velmi špatný návrh nového územního plánu urychleně schválit 28. května 2026.

Návrh je sice zjevně špatný (k největším nedostatkům patří zvýšení možností zahušťovat výstavbu, a to i na úkor městské zeleně), ale nic lepšího prý není s to zplodit a současný územní plán je z roku 1999 (prosazen byl mimo jiné vyhrůžkou, že v opačném případě bude mimo regulaci dosavadním územním plánem, proděravělým zlým pojetím restitucí, asi třetina území hlavního města), přitom se územní plány obvykle schvalují na 10 let. Bezprostředním motivem urychleného schvalování návrhu nového územního plánu Prahy je ale nejistota, co nový stavební zákon a také říjnové komunální volby přinesou. Jsou území Prahy, kde byl naplněn a další rozvoj je tak až na drobnosti znemožněn. Že nedošlo podle nejhorších tradic opět k řádnému vypořádání tentokrát asi deseti tisíc připomínek občanů, je prý jen malá vada na kráse.

Závěr

Mám za to, že by parlament ČR měl návrh velké novely stavebního zákona odmítnout, protože nic pozitivního nepřináší a naopak dále rozbíjí nedokonale fungující systém po roce 1990 pracně vybudované ochrany veřejných zájmů při ochraně životního prostředí, lidského zdraví a kulturního dědictví, odpovídající civilizaci.

Kritici novely stavebního zákona: Zákon nelze opravit. Nahrává developerům na úkor přírody, památek i práv občanů

Tisková zpráva, 25. června 2026

Akademici, právníci, ekologické organizace, zástupci samospráv i občanské veřejnosti se dnes sešli na Staroměstském náměstí před budovou Ministerstva pro místní rozvoj, aby protestovali proti novele stavebního zákona a 41 dalších zákonů – včetně zákona o památkové péči a zákona o ochraně přírody a krajiny –, které čeká třetí čtení ve Sněmovně.

Účastníci protestu varují, že návrh oslabuje práva občanů, obcí i ochranu přírody a památek ve prospěch velkých developerů a zásadně omezuje možnosti občanů ovlivnit rozvoj obce, ve které žijí.

Chaos v přípravě obsáhlé novely, která se dotkne každého, kdo chce stavět či je sousedem stavby, pokračuje. V rámci druhého čtení bylo načteno 130 pozměňovacích návrhů a největší z nich má přes 200 stran. Problém návrhu přitom nelze redukovat na jednotlivé sporné paragrafy – samotný koncept zákona považuje řada kritiků, včetně ekologických organizací, za chybný. Novela prohlašuje velké developerské stavby s převažující funkcí bydlení za veřejný zájem, významně omezuje procesní práva sousedů, ohrožuje národní parky i zeleň ve městě a jako přílepek přináší největší změnu systému památkové péče od sametové revoluce.

„Novela je prezentována jako úprava, která urychlí povolování staveb. Ve skutečnosti ale systematicky posiluje postavení velkých developerů na úkor ochrany přírody, památek, zdraví i práv obyčejných lidí. Pokud budou chtít lidé chránit svůj domov nebo místní přírodu, budou mít méně možností se bránit. A pro běžné stavebníky přitom není vůbec jisté, že se bude stavět rychleji. Naopak hrozí, že se povolování ještě více zkomplikuje. Podstatou novely není zrychlení výstavby pro všechny, ale umožnit developerům prosadit projekty, které by podle současných pravidel neprošly,“ říká Anna Vinklárková z organizace Arnika.

„Památková péče není zbytečná administrativní překážka, ale nástroj ochrany hodnot, které vytvářejí identitu našich měst a obcí. Bez odborné diskuse se jako přílepek ke stavebnímu zákonu připojuje největší novela památkové péče od sametové revoluce. V řadě případů ruší odborné posouzení zásahů do historického prostředí a pro odborné vyjádření k památkám stanovuje pouhou desetidenní lhůtu. To může mít nevratné důsledky nejen pro historické centrum Prahy, ale i pro další památkově cenné lokality včetně památek UNESCO,“ upozorňuje Richard Biegel, historik architektury a zástupce ředitelky Ústavu pro dějiny umění Filozofické fakulty Univerzity Karlovy.

Akademici z oborů dějin umění, památkové péče a architektury již dříve iniciovali otevřený dopis nejprve premiérovi a následně také poslancům ve věci ohrožení kulturního dědictví navrženou novelou stavebního zákona. Právní experti zároveň upozorňují, že omezení procesních práv nemusí vést ke zrychlení povolování staveb.

„Představa, že se výstavba zrychlí omezením možností odvolání a soudní ochrany, je projevem arogance. Dobře fungující systém potřebuje spravedlivá pravidla a právní jistotu. Pokud vznikne zákon, který bude vyvolávat pochybnosti o své ústavnosti a povede k novým sporům o výklad zákona, může výsledkem být přesný opak deklarovaného cíle – větší chaos a další zdržení,“ říká Petr Svoboda, advokát, odborník na stavební a environmentální právo a pedagog Právnické fakulty Univerzity Karlovy.

Podle Jitky Jelínkové, expertky na správní a environmentální právo, novela obsahuje množství zásadních odchylek od standardní úpravy správního řízení, což zvyšuje riziko nezákonnosti rozhodnutí, a oslabuje důležité pojistky veřejného zájmu. „Stavební právo musí hledat rovnováhu mezi různými legitimními zájmy. Pokud se ochranné mechanismy systematicky oslabují ve prospěch rychlosti a ekonomických zájmů investorů, systém ztrácí svou vyváženost. Dopady takových změn se přitom mohou projevit až ve chvíli, kdy už je nebude možné napravit.“

Účastníci protestu varují také před větším prostorem pro netransparentní rozhodování na místní úrovni.

„Územní plán má představovat jasná a předvídatelná pravidla pro rozvoj města. Pokud budou rady obcí moci neveřejně udělovat individuální výjimky bez povinnosti své rozhodnutí odůvodnit, otevírá se prostor pro netransparentnost a oslabuje se důvěra veřejnosti v rozhodování samospráv. Rozhodnutí, která mohou zásadně proměnit charakter konkrétních čtvrtí, musí podléhat veřejné kontrole,“ říká Eva Tylová, zastupitelka hlavního města Prahy a městské části Praha 12 a místopředsedkyně Společnosti pro trvale udržitelný rozvoj (STUŽ).

Dopady novely se podle účastníků protestu projeví i v oblasti ochrany zeleně a adaptace měst na klimatickou změnu.

„Předkladatelé pořád neřekli, kdo tak obsáhlý návrh psal a kdo tak objemnou práci zaplatil. Z obsahu je však zřejmé, že obrovské výhody mají mít velcí investoři, a to na úkor kvality života občanů i přírody. Tvůrcům návrhu vadí stromy v ulicích, vadí jim ochranná pásma národních parků, vadí jim ohleduplnost vůči lidem s pohybovými omezeními. Snaha urychlit rozhodování o stavbách nebude úspěšná, dokud si stát neudělá poctivou analýzu důvodů nejrůznějších prodlev,“ říká Petra Kolínská, ředitelka Zeleného kruhu.

Účastníci dnešního protestu na Staroměstském náměstí vyzývají poslance a poslankyně, aby novelu zákona v této podobě zamítli a aby při rozhodování zohlednili nejen zájmy investorů, ale také dopady na obce, kvalitu života obyvatel a ochranu veřejných statků. Podle nich nejde o novelu, která přinese zrychlení povolování staveb, ale o zásadní změnu pravidel ve prospěch velkých developerů na úkor veřejnosti, historických měst, přírody i ochrany zdraví.

Pro více informací kontaktujte tiskového mluvčího Arniky Luboše Pavloviče, lubos.pavlovic@arnika.org, +420 606 727 942.