ROZHOVOR: Na to, jak vznikají a fungují cenové či úvěrové bubliny, jak to vypadá s českým trhem nemovitostí a s hypotékami a zda dělá ČNB správná rozhodnutí, jsme se ptali dlouholetého bankéře Vladimíra Kolmana.
!Argument: V souvislosti se současným růstem cen nemovitostí v Čechách se často hovoří o cenové nemovitostní bublině. Co je její podstatou?
Vladimír Kolman: V zásadě lze říci, že ne každý nárůst cen nemovitostí je bublina. V případě bubliny se jedná o vzájemně provázaný nárůst cen nemovitostí a jejich rostoucí nabídky za dosti specifických měnových podmínek. Ty se vyznačují mimo jiné přebytkem likvidity na finančním trhu, nízkými úrokovými sazbami a tím i širokou dostupností levných hypotéčních úvěrů.
Takto „měkké“ prostředí:
- Umožňuje získat hypotéční úvěr i lidem, jejichž nedostatečné příjmy by za normálních okolností poskytnutí úvěru neumožnily. Tento typ kupujících i jejich banky věří, že v případě neschopnosti splácet úvěr bude byt prodán a z prodeje bude uhrazen úvěr i s příslušenstvím.
- Nevytváří dostatečně atraktivní možnosti pro zhodnocování kapitálu formou úročených vkladů nebo dluhopisů. To nutí investory hledat alternativní možnosti zhodnocení kapitálu, mimo jiné i do nemovitostí, zejména bytů.
- Nutí finanční instituce snížit své standardy akceptace úvěrových rizik, neboť za stávajících podmínek nejsou schopny efektivně umisťovat přebytečné úvěrové zdroje a generovat dostatečný zisk.
- Vytváří příležitost ke spekulativnímu nákupu bytů, neboť ceny na trhu rostou, jiné oblasti investování nepřinášejí dostatečný výnos a spekulaci lze zvýšit i využívaním dostupných úvěrů. Primárním cílem nákupu nemovitosti zde není uspokojení bytové potřeby kupujícího ale zisk, který by měl vzejít z rozdílu mezi cenou v době pořízení a v době prodeje. Tento přístup vychází ze staré „ teorie ještě většího hlupáka (Greater Fool Theory)“, kdy spekulant věří, že najde ještě někoho, komu prodá své aktivum (v tomto případě byt nebo byty) za ještě větší cenu, než za jakou ho koupil on sám.
- Stimuluje developery ke zvýšené výstavbě žádaných nemovitostí, a to v míře, která značně převyšuje potřeby reálné ekonomiky – v případě bytů přírůstek obyvatelstva a obnovu bytového fondu.
Problém je v tom, že ceny nemohou růst do nekonečna, protože trh se dříve nebo později přesytí. Poněvadž developeři reagují na změnu poptávky se zpožděním, pokračují v dodávkách bytů ještě nějaký čas po změně trendu. Ceny ale již začnou v důsledku klesající poptávky padat.
Posledním kupujícím (chcete-li těm největším hlupákům) zůstává v ruce „Černý Petr“, neboli majetek, jehož cena začíná klesat pod cenu, kterou zaplatili. Tito majitelé obvykle podlehnou panice a začnou své nemovitosti prodávat. To ale jenom urychlí další pokles cen. Situaci dále zhoršuje praxe, při které banky zabavují platebně neschopným dlužníkům nemovitosti, které vrhají na trh a pokles cen dále urychlují.
Důsledkem je zrychlující se pád cen a cenová bublina praská. Investoři, kteří včas své nemovitosti neprodali, přicházejí o své peníze. Ty už mají ti prozíravější spekulanti, kteří dokázali včas rozpoznat změnu trendu, své investice prodat a z roztočené spirály vystoupit. V horší situaci jsou investoři, kteří své spekulace nebo bytové potřeby financovali úvěrem a na splácení úvěrů nemají zdroje. Pokud nesplácení úvěrů nabude masových rozměrů, je ohrožena stabilita bank a může propuknout i bankovní krize.
Ostatně již klasik John Maynard Keyness říkal: Dlužím-li bance 100 liber, mám potíže. Dlužím-li bance milion liber, má potíže banka. Tento scénář se v historii odehrál již mnohokrát, naposledy při poslední finanční krizi v letech 2008 v USA, Španělsku, Irsku a dalších zemích. Mimochodem, v řadě zemí nebyly problémy bankovních systémů vzniklé při poslední krizi vyřešeny dodnes.
!A.: Je současný nárůst cen u nás nemovitostí bublinou?
V.K. Je pravdou, že v současné době rostou v České republice ceny nemovitostí velmi rychle. Tento trend se týká různých druhů nemovitostí. Například ceny komerčních nemovitostí jako skladů, obchodů nebo kanceláří jsou oproti svému vrcholu před poslední krizí v roce 2008 vyšší o 10 až 15 %.
Mnohem výraznější byl nárůst cen bytů, zejména v Praze. Zatímco počátkem roku 2015 stál v hlavním městě průměrně jeden metr čtvereční bytové plochy 55 tisíc korun, koncem prvního čtvrtletí 2017 to bylo již téměř 76 tisíc korun. To je nárůst o téměř 38 % za jen o něco více než dva roky.
Nelze se tedy vyhnout otázce, jestli se v tomto případě nejedná o vznik realitní bubliny. Cenový vývoj by tomu nasvědčoval. Rovněž podmínky na českém finančním trhu jsou pro vznik cenové bubliny na nemovitostním trhu velmi příznivé. Zanedbatelné depozitní úrokové sazby nutí vkladatele hledat alternativní způsoby uložení peněz, zatímco na druhé straně velmi nízké úrokové sazby požadované bankami za hypotéční úvěry podporují poptávku po bytech a přispívají tak k růstu cen.
Přesto se domnívám, že přes prudký růst cen bytů, zejména v Praze, zatím úvěrová bublina „ještě“ nevzniká. Zatímco mimo Prahu nabídka bytů roste, v Praze se počet dokončení bytů snižuje, což je asi jedním z hlavních faktorů podporujících tamní růst cen. Výstavbu bytů v Praze rozhodně není možné považovat za spekulativní. Zatímco loni bylo v Praze dokončeno přes 6 tisíc bytů, letos to bude asi o 500 méně. Na druhé straně se ale v roce 2015 zvýšil počet obyvatel Prahy o cca 8 tisíc a za rok 2016 a I. čtvrtletí 2017 došlo k nárůstu o dalších 15 tisíc. To znamená, že poptávka po bytech má spíše reálnou, a nikoliv spekulativní povahu a v případě „prasknutí“ hypotéční bubliny by nemělo dojít k rychlému propadu cen v důsledku nadbytečného počtu bytů na trhu.
Pozoruhodné je, že silný růst cen v Praze není doprovázen odpovídajícím růstem nabídky nových bytů. Jak je uvedeno výše, zde dochází naopak k poklesu. Příčina tohoto vývoje není ekonomická. Hlavním důvodem jsou byrokratické překážky, které pražské orgány kladou při vydávání stavebních povolení developerům.
!A.: Jaký je současný stav na trhu hypoték?
V.K.: Hypotéční úvěry jsou v současné době nejvýznamnějším druhem úvěrů, který české banky poskytují. Na úvěrech nefinančnímu sektoru se podílejí téměř 60 procenty, přičemž před deseti lety to bylo pouze 45 %. Dynamika růstu se navíc v poslední době zvyšuje. Jenom za rok 2016 vzrostl jejich podíl o více než 8 %. Na tomto vývoji se podílely především všeobecně dobré ekonomické podmínky, které zlepšily finanční sebevědomí klientů žádajících o hypotéční úvěry. Růst poptávky po hypotéčních úvěrech dále podporovaly nízké úrokové sazby, které byly v posledních letech nízké, a navíc se dále snižovaly. Zatímco v lednu 2013 byly průměrné úrokové sazby u úvěrů na bydlení 3,6 % p. a., v dubnu 2017 to bylo již jen 2.3 % p. a.
Co se týče platební morálky dlužníků z hypotéčních úvěrů, ta je v současné době v zásadě dobrá, zejména díky nynější příznivé situaci české ekonomiky. Ta se projevuje jak v rekordně nízké nezaměstnanosti, tak i v dynamickém růstu mezd. Podíl úvěrů v selhání představoval proto v případě úvěrů na bydlení ke konci února 2017 pouhých 1,9 % z celkového objemu poskytnutých úvěrů. Vzhledem k tomu, že příjemci hypotéčních úvěrů jsou většinou středně a výše příjmové domácnosti, které nejsou tolik citlivé ani na pohyb úrokové sazby, ani na případný výpadek příjmů, neměly by v dohledné budoucnosti hrozit v tomto segmentu větší otřesy.
!A.: Co a proč nyní podniká Česká národní banka na hypotéčním trhu?
V.K.: Déle trvající růst cen nemovitostí, zejména bytů, již delší dobu upoutává pozornost České národní banky jakožto regulátora finančních trhů. Případné propuknutí hypotéční krize by totiž mohlo ohrozit stabilitu bankovního systému, za který je podle zákona ČNB zodpovědná. A v případě, že by k této krizi došlo v době oslabování celého ekonomického cyklu, mohla by být výsledkem velmi ostrá recese. Trpké zkušenosti z celosvětové krize v roce 2008, jejíž rozbuškou byla rovněž krize hypotéční, to jenom potvrzují.
Proto ČNB přistoupila již v roce 2015 k definování několika kvalitativních ukazatelů, které vyjadřují vztah mezi částkou úvěru, resp. dluhové služby z tohoto úvěru na straně jedné a prodejní cenou nemovitosti sloužící jako zástava a příjmy dlužníka na straně druhé. Tento soubor ukazatelů poměrně spolehlivě vyjadřuje rizikovost každého konkrétního úvěru a banky by ho měly při poskytování úvěrů na nemovitosti respektovat.
Jedná se o tyto ukazatele
- Celkový dluh klienta k prodejní hodnotě nemovitosti zajišťující úvěry (LTV – anglicky Loan to Value)
- Celkové zadlužení klienta k jeho ročnímu příjmu (DTI – anglicky Debt to Income)
- Roční dluhová služba ze všech úvěrů klienta k jeho ročnímu příjmu (DSTI – anglicky Debt Service to Income)
V současné době platí Doporučení vydané dne 13. července tohoto roku, ve kterém ČNB bankám mimo jiné doporučuje, aby
- Ukazatel LTV u žádného úvěru nepřesáhl hodnotu 90 % a podíl nově poskytnutých úvěrů s hodnotou tohoto ukazatele mezi 80 až 90 nepřesáhl 15 % objemu retailových úvěrů poskytnutých v daném čtvrtletí zajištěných rezidenční nemovitostí.
- Při tvorbě svých interních limitů důsledně analyzovaly a sledovaly hodnotu ukazatelů DTI a DSTI a obzvláště obezřetně postupovaly při poskytování úvěrů klientům, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI přesáhl hodnotu 40.
- Nezměkčovaly úvěrové standardy povolováním nadměrně dlouhých úvěrů. Délka úvěru zajištěného rezidenční nemovitostí by neměla přesáhnout 30 let. Délka jiného spotřebního úvěru nezajištěného nemovitostí, ale klientovi, který už jiný úvěr zajištěný nemovitostí má, by neměla přesáhnout 8 let.
- Projevovaly obezřetnost při požadavku na navýšení úvěru v případě jeho refinancování, zejména v případě, že částka navýšení by přesáhla 10 % zůstatku refinancovaného úvěru nebo částku 200 tis. Kč.
V současné době není legislativní pozice ČNB taková, aby mohla výše uvedená opatření bankám prostě nařídit. Proto musí využívat institut „doporučení“. Změna zákona o ČNB, která by jí umožnila vydávat závazná opatření, zatím nebyla parlamentem schválena a zdá se, že je proti ní značný odpor napříč politickým spektrem. Úplně bezbranná ale ČNB v tomto směru také není. Pokud při svých kontrolách zjistí, že banky její doporučení nerespektují, může tyto úvěry považovat za rizikové a požadovat od bank navýšení kapitálu, což je pro banky dosti bolestivá záležitost.
!A.: Je zřejmé, že oblast hypoték je ovlivňována především administrativními nástroji. Proč ale ČNB nepoužívá v této oblasti měnovou politiku?
V.K.: Z teoretického hlediska by bylo nepochybně možné řešit růst cen nemovitostí klasickým nástrojem centrální banky – tj. zvýšením úrokových sazeb. Zvýšené úrokové sazby by na jedné straně zdražily úvěry a tím i snížily poptávku po nemovitostech. Na druhé straně by vyšší sazby z depozit odčerpaly volné peněžní zdroje do vkladů a dluhopisů. Také to by vedlo k poklesu investic do nemovitostí, zejména do bytů. Je ale nutno přiznat, že řada ekonomů, zejména z finančních institucí, tento způsob nepovažuje za vhodný.
Minulý týden k tomuto kroku přistoupilo také vedení ČNB. Jeho krok byl ale spíše symbolický. Zvýšení hlavní sazby ČNB z 0,05 % p. a. na 0,25 % p. a. nemůže mít na ceny trhu s nemovitostmi zásadní vliv. Při využívání úrokových sazeb má ale ČNB v podstatě svázané ruce. V důsledku intervencí na oslabení koruny držela národní banka po více než tři roky kurz koruny na úrovni přes 27 Kč, což neodpovídalo ekonomické realitě. Po ukončení intervencí počátkem dubna začala koruna postupně zpevňovat. Zvýšení korunové úrokové sazby ale vytváří tlak na posilování kurzu koruny, poněvadž se zvětšuje úrokové rozpětí mezi korunou a eurem. Investoři by pak začali kupovat korunová aktiva, v důsledku čehož by korunový kurz intenzivně posiloval. Názorně to bylo vidět bezprostředně po malém zvýšení úrokové sazby minulý týden. Ihned po oznámení změny sazby koruna posílila pod 26 korun, i když se později nad tuto úroveň opět vrátila, pravděpodobně pod vlivem uzavíraní některých spekulačních pozic.
V souvislosti s využíváním nástrojů měnové politiky proti vzniku cenových bublin je ale nutno vzít v úvahu i to, že prakticky neexistuje vztah mezi cenami nemovitostí a konstrukcí indexu spotřebitelských cen. A právě ten je brán jako kritérium inflace a na základě jeho vývoje mění centrální banky své úrokové sazby. Pokud spotřebitelské ceny rostou, centrální banka úrokové sazby zvyšuje.
Pro minulá léta byla typická jak u nás, tak i v eurozóně velmi nízká inflace (a někdy i deflace). V důsledku toho úrokové sazby nejenom klesaly, ale dostaly se i do mínusových hodnot. Úrokové sazby tento trend sledovaly a ve většině zemí se dostaly velmi blízko nule nebo i do záporných hodnot. Naproti tomu, ceny nemovitostí rostly i dvouciferným tempem ročně. Přitom úvěry na pořízení nemovitostí mají u nás na poskytnutých úvěrech nefinančnímu sektoru zdaleka největší podíl téměř 60 %, zatímco podíl spotřebních úvěrů představuje pouze asi 10 %.
Vzhledem k tomu, že se obdobná anomálie vyskytuje i v řadě dalších zemí a jedná se o obecný teoretický problém s významnými dopady do ekonomiky. Tímto problémem by se měl zabývat ekonomický výzkum a mělo by to být i téma pro nadnárodní měnové orgány, především Mezinárodní měnový fond.
!A.: Jaký vliv mohou mít opatření České národní banky na dostupnost hypotéčních úvěrů?
V.K.: Z výše uvedených skutečností je zřejmé, že jak realizace doporučení ČNB, tak i zvyšování úrokových sazeb povedou k tomu, že hypotéční úvěry budou dostupné pro menší okruh zájemců. V zásadě budou pro poskytnutí úvěru rozhodující majetkové a příjmové poměry žadatele. To znamená, že významná část obyvatelstva s nižšími příjmy nebude schopna své bytové potřeby pomocí úvěru řešit. Česká národní banka se v této souvislosti stává stále více terčem kritiky ze strany politiků.
Jakkoliv lze mít k některým opatřením ČNB připomínky, myslím, že v tomto případě kritika není na místě. Ekonomika se vyvíjí v cyklech a současné příznivé podmínky nebudou trvat věčně. Jakmile se dostane národní hospodářství do útlumu, vzroste nezaměstnanost a mzdy přestanou růst. To se odrazí ve zhoršení schopnosti klientů splácet úvěr. Poněvadž v recesi začnou také klesat ceny bytů, zhorší se i možnosti získat prostředky ke splacení úvěru z realizace zastavené nemovitosti. Opatrnost ČNB se pozitivně projeví až při propuknutí příští krize. Jak je v kraji zvykem, nikdo ji potom za včasnou opatrnost neocení.
Ing. Vladimír Kolman, PhD., MBA.
Od roku 1970 do roku 2014 po celý svůj profesionální život působil v bankovnictví. Pracoval v řadě oblastí, zejména v podnikovém úvěrování, financování zahraničního obchodu, řízení banky, řízení lidských zdrojů a také v mezinárodních bankovních vztazích. Od roku 1983 byl neustále ve vedoucích funkcích. V bankách prošel všemi řídícími stupni, počínaje vedoucím odboru devizově ekonomického v SBČS, přes vrchního ředitele mezinárodní divize v KB, generálního ředitele Interbanky (skupina Bayerische Landesbank), až po sekčního ředitele v ČNB. Poslední čtyři roky zastával pozici kancléře v ČNB. V roce 2014 odešel do důchodu.
Vystudoval dálkově VŠE v Praze, kde dále absolvoval i postgraduální kurs financí a nakonec doktorandské studium PhD. Získal také diplom z bankovnictví na Jižní metodistické univerzitě v Dallasu a vystudoval i MBA program na Sheffield Hallam University. Na dobré úrovni ovládá angličtinu, němčinu a ruštinu (zkoušky III. stupně), rovněž částečně zvládá francouzštinu.
Po řadu let působil jako člen lektorského sboru Evropské centrální banky pro oblasti Strategie Evropského systému centrálních bank a také Řízení lidských zdrojů v centrálních bankách. V současné době učí jako externí učitel na Bankovním institutu zahraniční studenty v paralelním anglickém studijním programu předměty Finanční řízení bank a Devizové obchody a české studenty předmět Finanční řízení bank. Rovněž vyučuje v ruském jazyce v pražském programu pro postgraduální studenty Moskevské finanční akademie.