Nedostupnost bydlení a stavební kartel

Sandor Borfo píše, že současná krize bydlení v ČR nemá řešení bez řešení otázky stavebního kartelu a podpory těch systémů stavění, které povedou k podstatnému zlevnění výstavby.

O dostupnosti či naopak nedostupnosti bydlení slyšíme o všech politických stran již hodně dlouho. Všechny se tváří, že mají nějaký recept, jak konečně začít výstavbu dostupných bytů. Uplynou čtyři roky a nic se nezmění. Tak je to i se současnou vládou, která zase vyhodila celkem rozumnou strategii, jak zajistit dostupné bydlení předchozí Babišovy vlády. Sama s ničím rozumným nepřišla a už ani nepřijde. Přece nepřevezme strategii svého „největšího nepřítele“.

Všem, kteří se pokoušejí dostupné bydlení řešit, však uniká zásadní problém – a tím je vznik stavebního kartelu, o kterém nikdo nechce slyšet. Někdo ho asi ani nevnímá a možná si i myslí, že navzdory němu něco v bydlení dokáže. Ten kartel je však realitou.

Pokud bude dále pokračovat jeho existence, pokud se zásadně nepotlačí jeho činnost, pak se s výstavbou dostupných bytů raději rozlučme a nechme si ho jen na předvolební shromáždění. Všechna ta slova o bydlení pro všechny v našich současných podmínkách zůstanou jen prázdnými slovy určenými pro publikum, které si patrně myslí, že konečně nastal ten správný čas a začne se stavět.

Nic z toho se nestane. Dokud neskončí ten stavební kartel, který se v českém stavebnictví v minulých třiceti letech postupně zformoval. Je to přirozeně neoficiální – téměř neviditelný – kartel, který dnes ovládá bytovou výstavbu resp. výstavbu bytů v bytových domech ve všech významných aglomeracích.

Jeho účastníky jsou developeři, kteří v minulosti skoupili pozemky (dnes již těžko zjistíme původ peněz), které jsou určeny k výstavbě bytů. To je první podmínka jeho vzniku. K nim se připojili velké stavební firmy, které mají dostatečné finanční zdroje na výstavbu těchto bytových domů, případně větších komplexů, jež jsou navázány na developerské projekty. To je druhá podmínka. A konečně třetí podmínka – to jsou dodavatelé stavebních materiálů – dodavatelé cihel, tvárnic, cementu atd.

Nesmíme zapomínat ani na spolupracující – významné projekční kanceláře a ateliéry. Nakonec bez podpory politiků a vedení radnic, které příliš často ovládají politici spojení se stavaři i developery, by kartel byl oslaben a příkladů takového spojení nejen z minulosti je v mediálním prostředí mnoho. Raději si ani nedovolím uvádět, z jakých politických stran se rekrutují právě politici, kteří nahrávají tomuto kartelu. Myslím, že to všichni znají…

Přechodem na systém staveb tvořených železobetonovým skeletem, který je vyplňován cihlami, došlo k tomu, že zcela zanikly panelárny, které byly postaveny v šedesátých a sedmdesátých letech a které produkovaly stavební panely, které umožňovaly – kromě zrychlení výstavby také její podstatné zlevnění, tedy kontrolu nákladů.

Dnes to zní jako v pohádky, ale cena, kterou dostávala stavební firma za panelový byt 3+1 o ploše 70 m2 v osmdesátých letech, se pohybovala mezi 130 a 150 tis. korun – za celý byt!!! Ano byly to ceny před čtyřiceti lety, ale pokrývaly náklady.

I kdyby to dnes bylo více než desetkrát tolik (asi o tolik vzrostly mzdy), pak by stále takový byt v nákladech musel stát kolem 1,5 – 2 mil Kč. Můžete do toho započítat cenu pozemku – ale je to panelák s půdorysem třeba desetkrát čtyřicet metrů a stejně nedostanete vyšší cenu než o půl milionu. Dnešní reálná prodejní cena by mohla být kolem 4 milionů a pořád by to bylo se ziskem.

Ovšem dnes stejně velké byty developeři prodávají  za deset milionů – stavěné současnou technologií s vysokou pracností, tedy nízkou produktivitou a z cihel či podobných tvárnic s vysokou pracností a hlavně pomalu. Nejdůležitější však je, že na každém takovém bytu resp. bytovém domě jsou vysoké marže developerů a velkých stavebních firem.

Proč nemohou tyto byty stavět malé a střední firmy. Je to jednoduché – musejí prokázat finanční záruky (přibližně v hodnotě díla) a ty jim žádná banka neposkytne. Takže potom přicházejí velké firmy. Jejich subdodavatel jsou malé a střední firmy, které pracují za náklady, protože jsou subdodavatelé a musejí být rády, že jim něco od těch velkých spadne.

Trh s byty, nájmy, atd., bývá ve vyspělých zemích dost kontrolován, prostě proto, že tam chápou, že nájemník je ve vztahu k pronajmutí bytu vždycky tou slabší stranou, kterou je nutno chránit před svévolí pronajímatele, nebo dodavatele stavby. O tom se přednáší na každé slušné vysoké škole v kurzu ekonomie. Proto se musí tato slabší smluvní strana chránit v zákonech.

Máte snad pocit, že by něco takového fungovalo v ČR? Nic takového tu není, a proto jsme v bytech tam, kde jsme. Možná, že je velký problém teprve před námi. Stačí jen malá krize a zpomalení růstu platů a mezd, nárůst nezaměstnanosti a budeme se divit….

Politické strany – státní orgány odpovědné za bytovou politiky jaksi pozapomněly, že bydlení je důležité v každé době bez ohledu na společenské zřízení a de facto záleží,  jak stát tento nástroj používá v rámci svých politik.

Stalo se snad, že by na český stavební trh  resp. že by se tendru na velké zakázky  např. stavbu linky metra zúčastnily zahraniční firmy? Poslední pokus skončil vyřazením takové firmy – pro příliš nízkou cenu! A to vše  požehnáním ÚOHS!

Stavební kartel nemá zájem na výstavbě dostupných bytů. Přece ten důvod je jasný. Musel by se smířit s nižšími maržemi a se změnou technologie – proč by to dělal, když investoval do jiné technologie a současně by musel snížit svůj zisk.

Prostě o dostupné byty nemá nikdo z účastníků tohoto kartelu zájem. Samozřejmě, že jeho účastníci o tom budou mluvit do médií s účastí v hlase, jak je to důležité, jak je důležité to řešit atd. Jsou to však jenom slova určené neinformované veřejnosti, protože ve skutečnosti budou dělat všechno proti tomu, aby se dostupné byty začaly stavět. Přece si kvůli nějakým nespokojencům nezničí dílo, které budovali léta a které jim vynáší ohromné zisky.

Dostupné bydlení totiž znamená změnu současného zavedeného systému staveb, přechod na moderní panelovou výstavbu a podstatné nejen zrychlení stavění, ale také podstatné snížení cen. A to přece kartelu nevyhovuje. Proč jinak kartel vzniká? Přece proto, aby mohl realizovat svůj monopolní  zisk a – jak se také někdy říká – těžit rentu. A bez ohledu na cokoli.

Je tam ještě jeden moment – rukojmími tohoto kartelu, nikoli z vlastní vůle, jsou zájemci o bydlení a také ti, kteří již bydlí s hypotékou. Asi si moc neuvědomují, že až do poslední splátky jim ten „jejich“ byt nepatří.

Ten byt až do poslední splátky patří bankám. Totiž tento kartel našim bankám docela vyhovuje. Své klienty mají vázány na celý jejich produktivní věk hypotékou.

Takto vzniklý kartel se postupně infiltroval do státních struktur – vznikly tzv. zájmové organizace jako Svaz podnikatelů ve stavebnictví a tyto instituce si de facto vytvořily vlastní lobby ve formě poradenských orgánů vlády – ministerstev včetně například NERV a tedy bez problémů ovlivňovaly a ovlivňují politiku bydlení. Vždy však ve svůj prospěch – což je přirozená reakce – podnikatelé se řídí jinými pravidly než tím, aby bydlení bylo dostupné – primárním cílem je zisk a stát vlastně tomu napomáhal a napomáhá, kde se dá.

Pokud chce někdo řešit dostupné bydlení, pak musí v prvé řadě řešit tento kartel. To znamená podporovat takové systémy stavění, které povedou k podstatnému zlevnění výstavby, k jejímu zrychlení. To je však možné pouze tam, kde se bude uplatňovat kontrola ze strany státu na použité materiály, způsoby stavby atd. Je to i o podpoře – reálné podpoře – státu takových postupů a tvrdé limitaci nákladů stavění. O tom však nikdo nechce slyšet.

Proto ani neočekávám, že se něco podstatného v dostupném bydlení změní. K tomu je totiž potřeba politickou odvahu a tu nikde mezi našimi politiky nevidím.

Dočetli jste jeden z našich článků? Nezapomínejte, prosíme, na dobrovolné předplatné, které je příspěvkem k další nezávislosti a na fungování !Argumentu a také investicí do jeho budoucnosti. Více o financování zdola se dozvíte zde.