Sandor Borfo se věnuje společensky významnému tématu dostupného bydlení v českém kontextu.
V předchozích zamyšleních o dostupnosti bydlení jsem se především zabýval technickými aspekty používaných stavebních technologií.
Uplynulých téměř 106 roků, resp. jednotlivá období od vzniku Československa, nám dnes umožňuje ohlédnout se, jak které politické reprezentace a společenské zřízení nahlíželi na potřebu dostupnosti bydlení za uplynulé období a jaká se nabízela řešení.
Dostupnost bydlení není žádný samostatný fenomén, ale jeho (ne)dostupnost má dopady do dalších oblastí ve společnosti a je podmínkou jejího zdravého rozvoje. Především silně dopadá na vznikající rodiny a významně ovlivňuje porodnost. Mladí lidé – rodiny nebudou a nemají zájem mít více dětí, pokud jim nemohou zajistit přiměřené bydlení za přiměřených ekonomických podmínek.
Tento faktor platí obecně bez ohledu na společenské zřízení a pokud společnost potažmo stát (politická reprezentace) nebude a není schopen se domluvit na řešení dostupnosti bydlení je předem určen k odchodu do politického důchodu.
Bydlení nepatří do kategorie obecně dostupného zboží. Trh přece nemůže být efektivní platformou pro řešení dostupnosti bydlení. To si politici již po vzniku samostatnosti Československa dobře uvědomovali a také to respektovali, byť se jednalo o nově vznikající kapitalismus při tom ovšem – a to bylo velmi důležité – tehdy byla státní podpora bydlení garantována.
V poválečné době jednoznačně převládlo mínění, že řešení problému nedostatku bydlení je v masové výstavbě bytů především panelovou výstavbou. Také proto, že bylo a je stále nutno také chránit zemědělskou půdu, kterou naopak vyžaduje rozvoj bydlení, resp. výstavby bytů prostřednictvím rodinných domů. Tento způsob je navíc daleko nákladnější – jak pro občany, tak i pro stavební podnikatele.
Není možné tvrdit, že paneláky jsou výmyslem komunistů. Jako průkopníka a „vynálezce“ této stavební metody lze nepochybně považovat Holandsko. Následovalo jej Německo a architektům v Berlíně se nápad zalíbil natolik, že v letech 1926 až 1930 vystavěli známé Splanemannovo sídliště. Přesto v Německu žije v panelácích něco pouze přes 1 milion lidí, což je něco málo přes jedno procento.
Oproti tomu v dnes desetimiliónovém Česku v panelových sídlištích stále bydlí přes 20 procent lidí, tedy více než dva miliony obyvatel.
Masívní bytová výstavba formou panelové technologie se datuje od počátku šedesátých let minulého století a svého vrcholu dosahuje na přelomu sedmdesátých a osmdesátých let, kdy se ročně stavělo až 95 tis. bytů. Tak byla dosažena intenzita výstavby bytů více jak 8 bytů na 1000 obyvatel, což bylo více než je evropský průměr.
Celé toto období lze charakterizovat jako zprůmyslnění stavebnictví a obdobím budování dostupného bydlení podporovaného státem. Docházelo v maximálním možném rozsahu k aplikaci typizace – prefabrikace – standardizace – normalizace – mechanizace – racionalizace – unifikace a industrializace.
Sjednocujícím základním principem však byla rychlost – ekonomika – ceny a tedy dostupnost.
V té době se také rozvíjely stavební technologie pro bytovou výstavbu, kdy se štáby architektů a projektantů zabývali zdokonalováním stávající technologie, přičemž se vycházelo ze získaných informací z realizovaných staveb – nedostatků – vad a problémů. Snahou bylo navrhnout pro další období taková řešení, která odpovídala úrovni poznání daného období. Proto v roce 1984 byla zpracována nová koncepce bytové výstavby pro Československo po roce 1990 nazvaná UNI 90.
Při poměrně zevrubném posouzení tohoto dnes již archivního dokumentu je ale zjevné, že navrhovaná řešení včetně dispozic bytů – jejich vybavení jako například rekuperace – kvalitní okna – vytápění apod. nemají dnes mnohdy byty nabízené developery.
Po roce 1990 celá ekonomika začala procházet tzv. transformací. Jedním z jejích prvků byla kuponová privatizace. Vedle průmyslových odvětví se kuponová privatizace týkala stavebnictví a jeho výrobní a stavební kapacity dokonce efektivně dislokované po celém území republiky.
Předchozí režim velmi značně omezoval soukromé vlastnictví, a tak nastalá svoboda zavdala příčinu k masívní výstavbě rodinných domů – vznikaly tzv. příměstské satelity a opět bohužel bez další potřebné infrastruktury jako dopravní obslužnost – mateřské školky – obchody apod. Zde se jaksi zapomnělo, že plánování a architektura má svá pravidla bez ohledu na ideologii. Každý měl potřebu vlastního bydlení a také se stavělo svépomocí apod.
Stát v tomto období hrál druhé housle, což mu v dané situaci vyhovovalo a nemusel se nějak významně angažovat v dostupnosti bydlení. Sice se objevila řada kauz spojených s podvody – tunelováním apod. a dodnes je známá a vlastně neuzavřená kauza H-System. Opět pouze a jenom selhání státu a politiků.
Vzhledem k touze obyvatel po vlastním bytu a existenci opravdu rozsáhlého státního bytového fondu (města – obce i sám stát) a hlasům, že stát by neměl být dominantním vlastníkem bytů došlo k postupné privatizaci tohoto bytového fondu. Vše se dělo bez řádných analýz budoucích potřeb státu – měst – obcí a jako argumenty nebo důvody pro tento krok se používaly zástupné důvody – velké náklady na údržbu a provoz bytového fondu atd.
Dnešní situace v dostupnosti bydlení ukazuje jak krátkozraké a nepromyšlené bylo toto rozhodnutí privatizovat bytový fond, v němž dnes stále bydlí více jak 20 % stávající populace.
Pro dokreslení této nedomyšlené a krátkozraké privatizace níže uvádím několik opravdu zajímavých faktů a čísel.
Realitní kancelář Octopus Pro – REMAX k tomu uvádí, že například v roce 2022 téměř 40 % prodaných bytů z celkového počtu prodejů v Praze byly panelové byty. Velmi podobné jsou výsledky prodejů za tento rok za celou republiku. Opravdu zvláštním paradoxem jsou ceny bytů, resp. prodejní ceny za jeden metr čtverečný: v Praze se cena pohybovala kolem 111 tisíc korun, zatímco v krajích jako Karlovarský a Ústecký to bylo 29 tisíc korun.
Zde je třeba také uvést jeden mimořádně důležitý fakt. Jedná se o byty ve stáří v rozmezí 35 až 40 roků (!) a tedy šedesátimetrový byt v Praze má dnes hodnotu více jak 6,5 miliónu korun? Při jeho pořízení v době privatizace kupující platili tzv. zůstatkovou účetní hodnotu a ta například u bytu na Jižním městě činila 120 000 korun – mělo jít de facto o odepsaný byt.
K tomu jedna zjednodušující úvaha autora.
„Rodina, kdy věk manželů je kolem 25 roků (2 děti) si vezme hypotéku na byt o průměrné podlahové ploše 60 m2. Cena bytu dle dnešních průměrných cen bude 7 miliónů korun. Rodina bude hypotéku splácet nejméně 25 roků. Rodina může složit hotově přibližně 30 % ceny, a to je kolem 2 mil. Kč. Její hypotéka bude kolem 5 mil. Kč s úrokem. Tedy za 25 let splácení rodina zaplatí odhadem 9–10 mil. Kč plus jistinu na počátku, celkem tedy kolem 12 mil. Kč.
Ale to jsou jen náklady na pořízení bytu, k tomu je nutno připočítat provoz – teplo, elektřina, a tak případné opravy, resp. údržba bytu. To jsou teprve náklady na bydlení, které budou přesahovat 40 000 Kč. Jen hypotéka bude kolem 30 000 Kč měsíčně. Zvažme potom, kolik rodin má takové možnosti.
Po skončení splátek (tedy pokud se tak skutečně stane – do poslední splátky je vlastníkem bytu hypoteční banka) rodina zjistí, že si za 7 miliónů korun pořídila přibližně 200 m3 vzduchu ohraničeného betonovými zdmi a vlastně má totéž co vlastník podobně velkého panelového bytu postaveného v minulosti. Bude stát před problémem, jak tento objem prodat minimálně za stejné peníze, protože to, co získala má de facto jen hodnotu betonu a cihel apod. Má takové vlastnictví smysl?
V jakém protikladu k tomuto případu je automobil. Dnes jsou automobilky schopné vyrobit jeden automobil Hyundai i30 přibližně za 18,5 hodin – tento čas uvádí například značka Hyundai. Přibližná prodejní cena se pohybuje kolem 450 000 Kč, tzn. že vlastník bytu, který se staví při úrovni dnešní technologie přibližně 2 roky si za kupní cenu bytu může pořídit těchto automobilů více jak 15.
Výroba automobilů je přitom značně komplikovaná – závislá na komplexním efektivním dodavatelském řetězci – plně automatizovaná atd. a automobil přibližně po 10 letech provozu je odepsaný a končí jako šrot.
DÁVÁ VŮBEC SMYSL STAVĚT BYTY? Nebylo by lepší, pokud by lidé bydleli v automobilech?
Pokud se tedy podíváme na hlavní příčiny dnešního stavu nedostupnosti bydlení tak lze uvést následující hlavní faktory:
– Zcela nepromyšlená a z dlouhodobého pohledu ekonomicky nezdůvodnitelná privatizace existujícího státního bytového fondu. Jednalo se rozhodnutí politická a populistická. Stát zcela ztratil možnost ovlivňovat bytovou politiku, a navíc se připravil o značné příjmy z nájmů. (Námitky že by stát neměl na zanedbanou údržbu tohoto majetku lze považovat s ohledem na dnešní situaci za účelové. I v současnosti přece města – obce či stát potřebují stavět nájemní bydlení, a to nejen pro řešení potřeb vlastních občanů a také pro bydlení potřebných profesí: policisté, lékaři, učitelé apod.)
– Privatizace stavebního průmyslu – de facto jeho rozbití a defragmentování. Vytvoření závislosti stavebních firem na developerském sektoru a dodavatelském řetězci – velmi nízká produktivita stavebního procesu (dle různých statistik se pohybuje okolo 30 %).
– Bankovní systém v počátcích tzv. neřízeného kapitalismu (devadesátá léta) nebyl vůbec připraven na tuto situaci – řada bank krachovala – byla vytunelována, úvěry byly poskytovány dle barvy politického trika atd. a k tomu se k nám dostával kapitál značně pochybných zdrojů a otázka zněla, jak tyto finance uklidit (zaparkovat) a nechat je tzv. „vyprat“.
– Jako nejsnazší, a především solidně bezpečné, se jevily investice do nákupu pozemků všeho druhu, a především v lokalitách s nepochybnou perspektivou jejich zhodnocení. Takové pozemky se přímo nabízely ve významných aglomeracích jako Praha, Plzeň, Brno, Olomouc a případně další krajská města. Ovšem bez napojení na radnice a příslušné stavební úřady – územní plánování atd. by však tato investice ztrácela smysl, a proto zde je nutno vidět zárodek dnešního kartelového uspořádání stavebního trhu.
– Bohužel dnes je téměř nemožné ptát se současných developerů na původ peněz, kterými byly financovány takové ekonomicky výhodné nákupy pozemků – kdo s nimi byl propojen a poskytnul jak správné informace, tak samozřejmě příslušné finance.
– To je zásadní odlišnost od současnosti, kdy banky prověřují skoro každou korunu či dolar apod. přicházející na jejich účty, ale ohledně nákupů pozemků se patrně nikdo neptal na původ peněz. Jak se proměňovala politická scéna, a politické strany si předávaly jednotlivé posty ve státní správě, tak se také náležitě upravovaly územní plány – samozřejmě již v součinnosti s vlastníky nebo jimi nastrčených figur. Není třeba opakovat případy korupce apod., která tyto procesy do dnešních dnů provází a ani nejsou pochybnosti o tom, kterých politických stran se to týká a platí to de facto od roku 1990 dodnes.
– Dalším nutným subjektem patřícím do této mozaiky jsou dnes existující stavební firmy velmi úzce propojené na developery. Opět je snadné projít archivy a zjistit, jak proběhla privatizace podstatné části stavebního odvětví a které firmy přežily a kdo je dnes jejich vlastníkem.
– Bytová výstavba (její organizace) se neobejde bez tzv. dodavatelského řetězce, především však výrobci stavebních materiálů – cihlářské odvětví – betonáři a výrobci cementu apod. Lze zjistit, že nejvýznamnější výrobci z výše uvedeného seznamu nejsou vlastněny českými vlastníky, a tedy jejich zisky plynou mimo destinaci ČR. Navíc jak ukázaly některé poslední reakce těchto firem, tak klidně zastaví výrobu materiálů, protože je to pro ně ekonomicky nevýhodné. Co k tomu dodat?
– Předposledním, kdo do této mozaiky patří jsou architektonické ateliéry a projektanti. Bez nich se žádný developerský projekt nezačne, a tedy jsou také klíčovým hráčem při získávání stavebních povolení a územním plánování.
– Nakonec nesmíme zapomenout na existující hypoteční sektor, bez něhož by výše uvedený stroj nemohl fungovat. Každý subjekt z uvedeného seznamu může být spokojen a že bydlení není dostupné – koho to vlastně v tomto státě zajímá.
– Jako další bych zde uvedl, že vlády v minulém období navrhovaly opakovaně řešit dostupnost bydlení. Je to přehlídka bezmoci a bezzubosti. Naposledy se Babišova vláda odvážila navrhnout skutečné řešení, tak se z MMR v současné Fialově vlády stalo ministerstvem digitalizace. A pohromy – viz digitalizace stavebního řízení. Vše, co připravila předchozí vláda, bylo zrušeno a nic nového tato vláda neudělala.
Pokud si dovolím velmi zjednodušené vyjádření, jak dál v řešení dostupného bydlení, tak bych řekl na první místě je nutno přestat podporovat takové stavební technologie jaké jsou dnes dominantní. Jsou to stavební technologie první třetiny 20. století založené na výstavbě bytů cihlovými technologiemi vyplňující betonový skelet. Dnes existují moderní technologie, které umožňují problém dostupnosti vyřešit rychle a efektivně.
Nové stavební technologie jsou dnes již schopné dodávat na trh bydlení byty v cenách o více jak 30 až 50 % nižší, než to nabízí současný kartel.
Aplikace tohoto systému ovšem ohrožuje dosavadní zavedený systém financování bytové výstavby. Tak zásadní zlevnění výstavby ohrožuje především systém financování bytů pomocí hypoték.
Znamená to snížení objemu nabízených hypoték, a tudíž snížení ziskovosti tohoto bankovního segmentu. Je to také problém zástav, kdy dosavadní zástavy by zaznamenaly pokles cen bytů, a tedy bylo by nutné tyto zástavy – za staré hypotéky – nějak dofinancovat. Je to pak také problém pojišťoven: pojistky takových bytů jsou zjevně nadhodnocené, neboť jejich cena klesá.
Přechod na tento způsob výstavby bude představovat také změny ve stavebních firmách. K výstavbě panelovou technologií je nutno méně pracovních sil, přitom část pracovního procesu se přesune do přípravy panelů – v halách nezávisle na počasí.
Výstavba bytů se zrychlí v průměru na polovinu. Použité materiály umožňují také zvýšit recyklovatelnost materiálů a podstatně zvýší energetickou účinnost.
Pokud bych měl proto odpovědět ona otázku z úvodu, pak odpověď je jednoznačná. O výstavbu skutečně dostupných bytů v této zemi není zájem. Nikomu ze zúčastněných tento proces zlevnění jejich výstavby nevyhovuje, proto současné úsilí skončí tak jako dosud – chtěli jsme to zlepšit, ale nedopadlo to…