Ekonom Jaroslav Ungerman píše o tom, jak vypadá evropský koncept pro dostupné bydlení. Proč se míjí s reálnými potřebami, zatímco naplňuje mocenské ambice EK?
Evropský hospodářský a sociální výbor vypracoval dokument, ve kterém se snaží nalézt řešení, jak „by mohla politika soudržnosti, městská agenda a občanská společnost pomoci zajistit všem lidem dostupné bydlení.“ Už samotný název – poměrně složitě formulovaný – naznačuje, že nalezení takového řešení bude velmi obtížné. Navíc mluví o všech lidech, což je také komplikované a patrně nesplnitelné. Ovšem aparát EU si rád staví takové cíle, aby pak zjistil, že to asi nepůjde.
O tom, že dostupné bydlení je problém, jistě není třeba pochybovat. Tím spíše, že podle všech dat je to problém, který se spíše zvětšuje, než aby se ho dařilo potlačit.
K hlubší analýze konkrétních dat ovšem v tomto dokumentu nedochází. Je to spíše verbální analýza tendencí či souvislostí, ale příčiny narůstání problému dostupného bydlení tam jen těžko najít.
Nicméně výchozí data, o která se dokument opírá, ukazují, že ceny domů a nájmů v EU se v letech 2015 až 2023 zvýšily v průměru o 48 %, což výrazně předstihlo růst příjmů. V roce 2023 přesáhly náklady na bydlení 40 % disponibilního příjmu u 10,6 % městských domácností a u 7 % venkovských domácností (podle Eurostatu).
Snaha ukázat velikost problému samozřejmě skrývá zcela zásadní rozdíly mezi jednotlivými státy EU. Nakonec není ani jasné, zda tato data jsou průměrem prostým nebo průměrem váženým. Pokud by to byl vážený aritmetický průměr, pak by velikost měřeného jevu vstupovala do celkového unijního průměru již korigovaná právě o velikost, resp. početnost obyvatelstva jednotlivých států. Jednoduše – není možné, aby např. daný jev měl stejnou váhu v celkovém propočtu za EU, jedná-li se o zemi s počtem obyvatel v desítkách milionů s jevem v zemi s jednotkami milionů obyvatel.
Právě ukazatele o růstu nákladů na bydlení mohou naznačovat velikost problému. Podle těchto údajů za roky 2015–2023 je „premiantem“ v růstu nákladů Maďarsko 172 %, druhá je Litva 114 % a třetí je Česká republika 111 %.
Naproti tomu nejnižší vzestup nákladů zaznamenaly Finsko 5,4 %, Itálie 8 %, Kypr 10,3 %. Po této skupině s jednociferným nárůstem nákladů následuje jako nejbližší Francie 31 %.
Je zvláštní, že v Itálii rostly náklady na bydlení jen o 1 % ročně, V podstatě stagnovaly, ale tomu se nikdo nevěnuje. Vždyť by to přece mohl být příklad pro ostatní. V takové velké zemi (a hle) náklady na bydlení téměř stagnují v horizontu 8 let! Jak jen to ti Italové dokázali? To asi nikoho nezajímá…. Ono by to patrně nezapadalo do problému rostoucích nákladů na bydlení.
Kromě tohoto srovnání dynamiky však není jasné, z jaké výchozí úrovně v konkrétním případě náklady rostou, tedy je podíl nákladů na bydlení v celkových výdajích domácností.
I když lze předpokládat, že Eurostat má zavedenou metodiku sledování těchto dat, přesto tato data sama o sobě nejsou patrně plně srovnatelná. Lze to ukázat na datech za ČR. Podle statistik ČSÚ se v období 2017–2023 objem ročních výdajů na bydlení v přepočtu na osobu žijící v domácnosti zvýšil o zhruba 60 %. Například nájemné se v tomto období zvýšilo v přepočtu na osobu na dvojnásobek na celkových 16 430 Kč ročně.
Tento údaj se tak výrazně liší od dat uváděných Eurostatem. O srovnatelnosti těchto dat lze jistě pochybovat, zejména jsou-li data o růstu cen bydlení právě v Itálii natolik odlišná od dat ostatních velkých zemí apod.
To ovšem zpracovatelé uvedeného dokumentu ponechávají zcela bez povšimnutí. Bohužel – také to ukazuje, jak nepřesně, či dokonce špatně se při takových studiích pracuje s daty. Možná je to proto, že se to jednoduše nehodí do myšlenkového schématu, se kterým zpracovatelé pracují.
Česká realita nákladů na bydlení
Důležitý je ještě jeden parametr – výše nájemného ve vztahu k celkovým příjmům domácnosti. Celkové výdaje za bydlení zjištěné na jaře roku 2023 činily ČR v průměru 8 299 Kč měsíčně na domácnost. Nicméně v nájemních bytech musely domácnosti vydat v průměru zhruba 12 300 korun měsíčně, přičemž největší položkou bylo samotné nájemné (přes 43 % z celkové částky).
S růstem nákladů na bydlení došlo rovněž ke zhoršení vnímání těchto nákladů coby zátěže rodinného rozpočtu. Zatímco v roce 2022 vnímalo náklady na bydlení jako velkou zátěž 17,8 % domácností, v roce 2023 podíl těchto domácností vzrostl na 21,2 %. Nejvíce pociťovaly náklady na bydlení jako velkou zátěž domácnosti v nájemním bydlení, a to téměř 35 % z nich.
Z hlediska životních podmínek domácností je důležité hodnotit výdaje za bydlení také ve vztahu k příjmům domácnosti. Ze svého čistého příjmu vynakládaly domácnosti za bydlení v roce 2023 průměrně 16,7 %. Tento podíl meziročně vzrostl o 1,9 p. b. Nicméně mezi jednotlivými typy domácností jsou významné rozdíly. Rodiny i jednotlivci žijící v nájemních bytech platili za bydlení v průměru 30,3 % ze svých peněžních příjmů. Jejich náklady na bydlení byly oproti vlastnickému bydlení téměř dvojnásobné.
Úroveň 30 % jako hranice pro platby za bydlení je dána v ČR zavedeným systémem příspěvku na bydlení, který je poskytován tomu, kdo překročí tuto hranici. Není-li dostatek bytů, který by umožňoval vytvořit rovnováhu na trhu s byty, resp. ideálně přebytek na trhu, pak je růst tohoto doplatku v podmínkách ČR – v současnosti již více než 22 mld. – nevyhnutelný a je zjevně využíván ke spekulacím, zejména ze strany tzv. obchodníků s chudobou.
Evropské návrhy na řešení dostupného bydlení
Vrátíme-li se z reality českého prostředí k dokumentu vypracovaného bruselskými úředníky, pak je zřejmé, že předkladatelé tohoto dokumentu si uvědomují, že „rozdílné vnitrostátní systémy bydlení, rozdíly mezi městy a venkovem a místní hospodářské podmínky vyžadují spíše místní politická řešení než řešení univerzální.“
A tudíž se nabízí otázka, proč se potom vůbec na úrovni EU zabývat řešením dostupného bydlení, když je to primárně věc jednotlivých politických reprezentací, resp. vlád členských států?
Lze to však chápat i tak, že je tu úmysl najít si nějaký další problém, kterému by se mohl aparát Evropské komise věnovat. Proto je také patrná snaha alespoň nějak posunout tento problém na vyšší úroveň, přitáhnout k němu pozornost. To potom vede zpracovatele ke konstataci, že problém dostupného bydlení se negativně odráží do politiky soudržnosti.
Zde už se pak dá hovořit o tom, že dostupností bydlení je omezována mobilita pracovní síly, je chybně rozložen lidský kapitál, prohlubuje se územní polarizace mezi regiony, dokonce se tak odvádí příjmy domácností od jiných produktivních ekonomických činností, přirozeně že se tak vytvářejí překážky v přístupu ke vzdělání a zaměstnání a neposlední řadě prohlubuje sociální nerovnost, a to dopadá i na domácnosti se středními příjmy apod. V tom je zjevně podstata tohoto dokumentu – v čemu všemu nedostupnost bydlení brání.
Jsou to obecné deklarace, kterých je jistě možno vytvořit ještě více. Ovšem reálné řešení se nenabízí, kromě toho, že se uvádí, že situace vyžaduje chytřejší přístupy k financování. Co jsou tyto chytřejší přístupy, předkladatelé neuvádějí.
Autoři dokumentu pak uvádějí, že roční investiční deficit zjištěný EIB je zhruba 270 miliard eur. Řešit tento deficit v rámci současných přídělů do politiky soudržnosti je nemožné. Zejména když prioritou rozpočtových výdajů Unie jsou výdaje na zbrojení.
Podle názoru autorů, by politika soudržnosti měla představovat hlavní rámec pro mobilizaci veřejného a soukromého kapitálu k hledání řešení dostupného bydlení, přičemž EIB by měla hrát ústřední roli při vývoji finančních nástrojů přizpůsobených různým regionálním potřebám.
Je to však skutečně tak, že problém řešení dostupného bydlení zajímá vedoucí politiky EU? Tak tomu přece rozhodně není. Zaznělo to snad v jejich prohlášeních? Tam přece najdeme jinou prioritu – růst výdajů na zbrojení na úroveň 5 % HDP.
Právě tento enormní růst výdajů na zbrojení se nesporně brzy ukáže jako naprosto devastující pro systém veřejných rozpočtů. Mimochodem, překladatelé tohoto dokumentu navrhují (při vědomí, že je možno zvýšit výdaje na řešení dostupného bydlení jen formou dalších dluhů, resp. rozpočtových deficitů), aby takový deficit na podporu bydlení nebyl zahrnován do celkového propočtu zadluženosti státu (podle známých maastrichtských kritérií).
Co k tomu dodat? Že by to byl jiný dluh? Ale dluh přece stále zůstane dluhem – a nebude mít jiné znamínko, jak si patrně předkladatelé myslí. Naivita hlasatelů takového návrhu je těžko uvěřitelná. Proč potom takový návrh vůbec předkládat?
Další pokus o centralizaci řešení z národní na celounijní úroveň
Celý dokument je možno také chápat jako pokus aparátu Evropské komise najít si další agendu pro svoji činnost a snad i koordinovat řešení dostupného bydlení na celounijní úrovni. Jde tedy o postup podobným směrem, jaký je patrný i v dalších činnostech Evropské komise.
Prostě postupně vytvořit evropskou vládu, která bude řídit vlády jednotlivých evropských států, které své kompetence předají do Bruselu. Přirozeně, že by to současně znamenalo i nutnost hledat další zdroje pro unijní rozpočet – a v tomto případě jde o jediné: vyšší příspěvky členských států.
Zcela stranou zůstává vůbec zásadní otázka, se kterou se potýkají všechny země – nedostatečné tempo výstavby nových dostupných bytů. V dokumentu se uvádí, že v minulém roce se nepostavilo 1 mil. bytů a odhaduje se, že je nutno renovovat 5 mil. bytů.
Současně všechny země mají problémy s růstem cen bytů a tudíž s růstem cen nájemného. Přitom snaha řešit nedostatek bytů rozvojem dalších hypoték, které by byly dostupnější širšímu počtu žadatelů, ovšem není řešením. Sebevětší rozvoj hypoték není schopen odstranit nerovnováhu na trhu s byty – fyzický nedostatek bytů.
Zdá se, že zpracovatelé takového dokumentu ani neuvažovali o tom, růst cen bytů by také mohl být vyvolán klasickou tržní situací. Nedostatek nabídky při růstu poptávky vede k růstu cen.
S ohledem k na specifiku trhu s byty se nedá počítat s tím, že by samovolně nastalo zlepšení a byla dosažena rovnováha na trhu s byty. Přece je známo, že v některých zemích existuje regulace nájemného – v ČR však nikoli. Tato regulace v určité míře může ovlivnit právě nabídku bytů atd.
Proto pokud má přijít nějaké nové řešení, pak to musí být především rozvinutí systému hromadné výstavby, takové, která byla v posledních dekádách opuštěna – panelové výstavby.
Nemá moc smyslu bádat nad tím, proč byl tento systém levné a rychlé výstavby opuštěn –nejen v ČR, ale i v jiných zemích. Byl by to však jediný způsob, jak se pokusit odstranit nedostatek výstavby nových bytů, který tradičními metodami s vysokou pracností odstranit nelze.
Možná, že by bylo vhodné znovu uvažovat o zprůmyslnění bytové výstavby – v podstatě způsobem podobným panelové výstavbě – tak, jak to začíná rozvíjet např. britský systém British offsite (v Británii je ten problém s dostupností bydlení minimálně stejný, jako v EU). Britský systém umožňuje stavět dostupné byty (kolem 60 m2) v cenách zhruba za dvě pětiny současných nákladů. To je možné řešení právě pro početné skupiny obyvatel s průměrnými příjmy a vyhnout se tomu, že budou vznikat vyloučené lokality s nízkou kvalitou bydlení.
Takovou perspektivu však zatím návrh předkládaný Evropské komisi na řešení dostupného bydlení nenabízí, kromě jediného – chce i nadále rozšiřovat kompetenci EK a její okruh aktivit. Na to se ve skutečnosti redukuje celý koncept dostupného bydlení….