Vladimír Štěpán píše o tom, že současné recepty – regulace a zdanění – k řešení bytové krize vytvoří jen další problémy.
V poslední domě jsou majitelů domů a bytů označováni za nepřítele číslo jedna v ČR, protože právě mají být těmi, kteří mohou za nárůst cen domů a nájemného bydlení. Ve středních Čechách došlo nedávno k vykradení stovek objektů. Některé byly jenom poničeny, přitom se neztratilo nic. Co bylo příčinou? Vyvolaná nenávist vůči majitelům domů, bytů a rekreačních objektů? To se zatím neví. Dalším velkým problémem může být i tzv. nezávislé soudnictví. Je otázkou, co to je a zda bude soudnictví nezávislé v podmínkách až hysterické kritiky vlastnictví nemovitostí.
A co na napadání vlastnictví nemovitostí majitelé domů a bytů? Mají se a jsou schopni a ochotni se bránit a vysvětlit, jak to opravdu je? Myslím, že zatím ne, proto je potřeba se o to pokusit, třeba i v tomto článku. Text článku vychází v podstatě jen z toho, co už bylo k dané problematice publikováno, aby autor nebyl nařčen z podjatosti a zveličování problémů.
Pravdou je, že poptávka po nájemních bytech roste každým rokem a nabídka spíše stagnuje, resp. roste nedostatečně. Vyšší poptávka, ani nízká nabídka ale nevznikly náhodou. Obojí je jen důsledek dalších vlivů, které vyvolal nebo do budoucna vyvolává zejména stát, nikoliv majitelé domů a bytů, jak je uvedeno níže.
Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy se očekává, že do 30 let budou v Praze dva miliony obyvatel. Stejná zátěž potom bude čekat i Středočeský kraj. A tady není kam se nastěhovat. Jedno z řešení je zlepšit dopravní dostupnost, aby se staly atraktivními pro dojíždějící i menší a obce v regionu, třeba i 50 km vzdálené od Prahy.
Pravdou je, že výše nájmů se každoročně zvyšuje, nejvíce v Praze. Od poloviny roku 2015 nové byty v Praze zdražily o 92 procent. Zde je ale také nejvyšší průměrná mzda, udává se 45 tis. Kč. Zvyšují se důchody i platy státních zaměstnanců.
Pravdou také je, že řada politiků a populistů označuje vlastnictví bytů a domů za jedinou příčinu současného stavu, a navrhuje řadu daňových a regulačních opatření proti majitelům domů a bytů, dle řady názorů ale tato opatření současný stav ještě zhorší.
Sporná jsou různá tvrzení, která se mnohdy opakují, což je ve svém možném důsledku rizikové pro všechny:
Nemovitosti zdražují rychleji, než rostou příjmy těch, kdo by si je chtěli koupit. Opravdu je to tak? Níže uvedené informace to nepotvrzují:
Česká národní banka ve své poslední zprávě o finanční stabilitě uvedla, že ceny nemovitostí jsou o 35 procent vyšší, než byly v roce 2008, v Praze se zvýšily ceny bytů o cca 90 %.
Naopak developeři uvádí, že ještě před několika lety postavili bytový dům za cca 20-25 mil. Kč, v roce 2019 už za téměř 40 mil. Kč. Rostou tedy rychleji náklady vlastníků domů, nebo nájemné?
Ceny práce a ceny materiálu se od roku 2015 zvyšují o desítky procent ročně. Proti roku 2015 je to už více než 50 %. A v roce 2020 nastává další zdražování. Inflace je rekordní, přes 3 %, a dále poroste, inflace odvozená od spotřebního koše je mezi 5 a 10 %. Je známo, že regulace inflaci nezohledňuje, resp. zpětně a jenom částečně.
Logické by bylo, že když chce stát regulovat nájemné, tak by měl regulovat i ceny prací, materiálu. Jinak nastane situace, kdy majitelé domů a bytů nebudou schopni provádět opravy a rekonstrukce, což je přesně proti zásadám státní politiky.
Jaké jsou základní příčiny výše uvedeného zdražování, které zase vede k prodlužování doby výstavby domů a bytů:
- Zdražování hypoték a jejich nižší dostupnost, změna legislativy a podmínek hypoték – zákon o spotřebitelském úvěru, který trh s hypotékami po 20 letech zásadně měnil
- Od roku 2007 probíhá plíživé a nesystémové zvyšování různých daní (zejména DPH) u novostaveb bytů nebo pravidel pro výpočet plochy nových bytů, což ve svém důsledku opět zvyšuje podíl daně, kterou je třeba z nového bytu uhradit státu
- Velmi se prodloužily všechny povolovací procesy na výstavbu. V letech 2015 a 2016 se rychle vyprodaly byty na trhu se staršími byty a zároveň se zastavila výstavba nových bytů tam, kde byla nejvíc potřebná, respektive poptávaná. Proč?
- Schvalování staveb vázne. Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z běžných dvou až tří let na dnešních osm až deset let.
- Byty musí mít nějakou úroveň. U novostaveb nelze zapomenout na vliv stále se zpřísňujících norem a předpisů. Je nemožné postavit byty s nízkým standardem, které by mohly být levné nebo levnější. Technickými pravidly je dáno, že se domy musí udělat technologicky velmi komfortně.
- Konkrétně např.: Pražské stavební předpisy (PSP) v § 50 článek 1, uvádí: Byt musí být vybaven alespoň jednou místností se záchodovou mísou a jednou koupelnou (hygienické zařízení). Záchod nesmí být přístupný přímo z obytné místnosti nebo z kuchyně, jde-li o jediný záchod v bytě. Atd.
Stát již v současné praxi na jedné straně donutí majitele domu k finančně náročné rekonstrukci bytů, i s hrozbou penále v mil. Kč nejen za neprovedení, ale i za nedodržení termínu dokončení rekonstrukce. A na druhé straně prostřednictvím nepodložených tvrzení pro soud neumožňuje/brání promítnout náklady na rekonstrukci bytu do nájemného.
Legislativa postupně počítá se snižováním energetické náročnosti budov – od ledna 2020 musí být nové stavby v energetické třídě B. Nic proti tomu, i samotní majitelé chtějí, aby byty a domy byly energeticky úsporné a ekologické. Zvyšuje to ale dále náklady na výstavbu, o statisíce korun.
Chybí řemeslníci, někdy i materiál, to dále zvyšuje tlak na zvyšování cen stavebních prací.
Je málo pozemků pro výstavbu.
Soudy s nájemníky trvají běžně 5 až 10 let, a rozhodnutí soudu mají tendenci ochránit nájemníky, a to za každou cenu, často bez ohledu na to, kde je pravda. Důsledkem je až zastavení rekonstrukcí domů, to už je realita.
Za žádnou z těchto příčin nemohou majitelé domů. Je ale pravdou, že příčinou jsou často i chyby a nedůslednost státu – to všechno zvyšuje cenu nemovitostí a nájemného. Jak z toho ven?
Problémy jsou známé, jak hodlá situaci řešit stát víme. Chce postihnout majitele domů a bytů, nikoho jiného.
Plánované novinky se mají dotknout oblasti nemovitostí. První souvisí s osvobozením prodeje bytu či domu od 15% daně z příjmu v případě, že majitelé nemovitost, v níž nebydlí, prodávají až poté, co ji pět let vlastní. Ministryně Schillerová plánuje tento časový test pro poplatníky, kteří v nemovitosti nemají trvalé bydliště, protáhnout až na 15 let s tím, že by opatření mohlo vytvořit tlak na snížení počtu investičních bytů a pomohlo by naopak zvětšit nabídku bytů pro ty, kteří zde chtějí skutečně bydlet. I tady by mělo jít pouze o (blíže nedefinované) investiční byty. I to dopadne hlavně na drobné majitele s maximálně jednotkami bytů, kteří se jich potřebují neplánovaně rychle zbavit. Typicky po neočekávaném dědictví či rozvodu.
Ministryně Schillerová zvažuje i další kroky týkající se nemovitostí, konkrétně daně z nemovitých věcí. Plánuje umožnit obcím, aby zvedaly koeficient pro část obce, kde je třeba továrna nebo nějaký průmyslový objekt. Ony to dnes mohou zvednout maximálně o 1,5násobek koeficientu, jinak by zvedaly i občanům. Ministryně zvažuje návrh vložit do balíčku daňových změn, které mají jít do meziresortního řízení a měly by začít platit v roce 2021.
Nelze ale brát v úvahu jen zvyšování daní do budoucna. Např. odpovědnost za placení energií přenesl stát na majitelé domů a bytů, kteří je pronajímají. Když majitel domu nezaplatí za vodu tři měsíce, tak je odpojen. Majitel domu musí vodu uhradit, i když mu nájemník za vodu nezaplatí nic, a to i dlouhodobě. A tak se musí majitel domu s nájemníkem soudit, soudy ale trvají 5 až 10 let, často bez výsledku. Nájemník zpochybní ve výpočtu tečku, částku nebo vykřičník, a výpočet je nesprávný, jak praví soud. Jsou známy i případy, kdy nájemník zničí byt, ohrozí prokazatelně bezpečnost, přesto soud nerozhodne ve prospěch vlastníka domu a bytu.
Jaká je odpovědnost soudců za rozsudky, které se výrazně odchylují od pravdy a reality, kdy rozsudky se vynášejí na základě jakýchsi formálních nepodstatných informací, a kdy pak následně vznikají pro vlastníky nemovitostí škody za miliony korun? Nulová, a to bude velký problém pro vlastníky nemovitostí do budoucna.
Návrhy na zvýšení daní a zdanění druhého bytu vyvolaly kritické komentáře, viz jejich souhrn:
- Stát bude mít vyšší příjem z daní, a populistický argument, jak se stará o lidi. Developerů se problém netýká, žádnou daň platit nebudou.
- Proč nepomůže zdanění investičních bytů? Politicky to je interpretováno jako krok k uvolnění bytů, ale ve skutečnosti půjde o hledání prostředků pro rozpočet.
- Dostupnost bydlení v poslední době klesla natolik, že si krize na rezidenčním trhu začínají všímat i ti, kteří se jím dříve vůbec nezabývali. V bohulibé snaze tuto tristní situaci vyřešit však mnozí přicházejí s nápady, které by celou věc ještě více zhoršily.
- Vlastnit byt či jinou nemovitost takzvaně na investici není zločin. Stát by proto neměl majitele trestat. Naopak by ho měl spíše ocenit za prozíravost, se kterou nakládá se svými penězi. V době takřka nulových úroků na bankovních účtech a nedořešené reformy penzijního systému jsou nemovitosti jednou z posledních relativně bezpečných investic vhodných mimo jiné k zajištění ve stáří.
- Stejně tak může čerstvý důchodce prodat svůj velký byt, pořídit si menší a rozdíl využít k zachování dřívějšího životního standardu.
- Nesmyslná je též představa, že ve městech existují tisíce neobývaných bytů, které jejich hamižní majitelé drží jen kvůli růstu ceny a tím způsobují růst cen nemovitostí. Nic nemůže být od pravdy dále. Setkávám se s mnoha lidmi, kteří vlastní více než jeden byt. Přesto neznám nikoho, kdo by druhý a další byt nepronajímal. Neobývaný byt totiž představuje pro jeho vlastníka nemalé náklady, naopak solidní nájemce znamená pravidelný příjem.
- Problematické je též samotné vymezení pojmu investiční byt, které dosud neexistuje. Zatím se mluví převážně o tom, že by šlo o každou druhou a další obyvatelnou nemovitost. A tady se dostáváme k dalšímu zásadnímu problému. Vyšší zdanění či jiná omezení by dopadla na většinu českých domácností.
- Málokdo si uvědomuje, že i chalupa či chata by splňovala definici druhého bytu, byla by tak investiční nemovitostí. A tím pádem cílem vyššího zdanění. Nebo jiný případ. Domácnost bydlící ve vlastním bytě zdědí druhý po zemřelých prarodičích. Místo kondolence jim stát pošle vyšší daňový výměr. Bez ohledu na to, že tento nově nabytý byt chtějí třeba využít až za pár let jako samostatné bydlení pro odrostlé děti. Pokud je na potomka nepřepíší hned, sletí se na tyto „zlé investory“ nenasytní daňoví supi.
- Jedno je jasné už nyní. Jakékoliv snahy o vyšší zdanění či jiné omezení majitelů druhé a další nemovitosti se minou účinkem. Vlastník totiž vyšší náklady logicky promítne do nájemného, což odnesou hlavně ti, kteří si vlastní bydlení dovolit nemohou. Jejich, už tak napjaté, rodinné rozpočty by podobnými změnami dostaly další tvrdou ránu.
- Na soukromnících totiž stojí trh nájemního bydlení ve městech, která se vlastních bytů v minulosti hromadně zbavovala. Bez nich by mnohé rodiny skončily pod mostem
- Nerozlišuje se, postihne to i ty, kteří do domů dlouhodobě a pravidelně investují a realizují tak základní cíle státní politiky.
- Uvažuje se o regulaci výše nájemného. V energetice a jiných odvětvích je státem garantovaná návratnost 5 až 10 roků u aktiv, které mají životnost až 50 roků, přesto se uznává, že majitelé mají na tuto návratnost právo, jinak by neinvestovali. U domů se hovoří o 30 a více letech, to je dlouhodobá investice, což je pravda jenom částečně, i rekonstrukce domů je nutná v kratších periodách.
- Když je návratnost třeba ve vodárenství ohrožena, tak se sníží DPH, což se naposledy promítlo do cen vody, nelžeme si, že by to bylo proto, aby se udržely ceny pro spotřebitele. Povinnost investovat investoři dlouhodobě nemají, ani v úrovni odpisů, přesto dostávají dotace. U nemovitostí se žádné daňové úlevy nerealizují, přesto se připravuje zavedení více druhů daní. Dá se říci, že to, co stát vložil do jedné kapsy formou zvýšení platů a důchodů, to odčerpá z druhé kapsy formou nových daní pro miliony vlastníků jakékoliv nemovitosti.
Základní problém je tedy v tom, že výše uvedené návrhy postihnou až 80 % Čechů, tolik jich bydlí ve vlastním, resp. postihne více než tři čtvrtiny bytů v osobním vlastnictví, to jsou miliony lidí. K tomu je potřeba napočítat i vlastnictví druhého bydlení, což mohou být i chaty a chalupy. A to jsou zase miliony lidí. I když je pravda, že nájemné v nezateplených chatách na Sázavě nebo třeba v Kostelci a vesnicích kolem Prahy často i 50 km daleko bývá vyšší než v Praze na Vinohradech. Takže postihnout i rekreační objekty?
Vytvořit definice investičního bytu, resp. regulovat nájem u domů, kde investice proběhla už před např. deseti lety, je velmi problematické.
Zastropování nájemného povede ke snížení nabídky, a ve výsledku tedy ke zdražení. Nižší nájmy nevyhnutelně vybudí zájem o bydlení zejména v metropoli, takže střecha nad hlavou se tam stane ještě nedostupnější, než je dnes. Přetlak poptávky logicky vytlačí vzhůru ceny nově postavených domů a bytů, na které se nájemní strop vztahovat nebude. A mnozí vlastníci naštvaní regulací s nejasným pokračováním své investiční byty místo málo výnosného pronájmu raději rychle a se slušným ziskem prodají. Samozřejmě movitým lidem, takže nabídka nájemního bydlení pro chudé ještě klesne. Sníží se také motivace majitelů stavby modernizovat. Řemeslníky tedy budou lidé potkávat zhruba stejně často jako za časů legendárních podniků bytového hospodářství.
Řešením tedy není zastropovat nájemné a zvyšovat daně pro vlastníky nemovitostí, ale zvýšit životní úroveň kvalitnějším a spravedlivějším řízením státu, a také zvýšit nabídku bydlení. Lze tak ušetřit 300 mld. Kč za rok, což by v podmínkách ekonomiky s nízkou přidanou hodnotou, s často neefektivním poskytováním dotací, a s jednou z nejvyšších spotřeb energie v EU neměl být neřešitelný cíl. Rezervy jsou obrovské.