Přečetli jsme: Ekonom Robert Shiller se zamyslel nad otázkou, proč jsou lidé ve světě stále častěji nuceni opouštět velká města, ve kterých žili?
Nerovnost je obvykle měřena srovnáním příjmů mezi domácnostmi uvnitř země. Ale je tu také jiné měřítko nerovnosti: dostupnost bytů a domů ve městech. A dopad této nerovnosti není o nic méně varující, píše Robert Shiller, významný ekonom Yaleské univerzity pro Social Europe.
V mnoha městských centrech se stávají byty příliš drahými pro lidi s přiměřenými příjmy. A když rostou ceny nemovitostí ve městech, někteří obyvatelé mohou být donuceni odejít. Jistě je možné dům prodat, když už ho někdo má, považovat růst cen nemovitostí za dobrou zprávu a požadovat vysokou částku za prodej svého domu a odejít. Jenže, pokud tomu tak není, pak lidé odcházejí bez kompenzace.
Nejen ekonomické dopady
Dopady nejsou jen ekonomické. Lidé jsou donuceni opustit města, kde žili celý život. Mohou ztratit spojení, která budovali celý život. A pokud se to stane velkému počtu lidí, pak město trpí samo, ztratí svou identitu, svou kulturu. Když takoví lidé odejdou, pak se drahé město postupně stane enklávou vysoko příjmových domácností a začne přebírat jejich hodnoty. Tím, že budou lidé s různými úrovněmi příjmů rozděleni geograficky, se může příjmová nerovnost zhoršit a riziko sociální polarizace – a dokonce vážného konfliktu – roste.
Jak ukazuje aktuální studie dostupnosti bydlení, už nyní existují masivní disparity u velkých globálních měst. Dostupnost se měří poměrem mediánové ceny bytu k mediánovému příjmu domácnosti. A vysoký poměr znamená tlak na to, aby lidé odešli. Studie pokrývá 92 měst v 9 zemích a ukazuje, že nejméně dostupné bydlení má Hong Kong, neboť poměr cena k příjmu je 18,1.
Znamená to, že zaplatit třicetiletou hypotéku na mediánový byt by stálo mediánového kupujícího více než polovinu jeho příjmu – a ještě bez úroků. Sazby jsou v Hong Kongu nízké, ale nula nejsou, což ukazuje, že pro mediánovou domácnost je nákup bytu nemožný – bez dostupnosti dalších zdrojů, například od rodičů či od někoho ze zahraničí.
Po Hong Kongu následuje Sydney, Vancouver, Auckland, San Jose/Silicon Valley, Melbourne, Los Angeles. A pak je to Londýn (8,5) a Toronto, kde jsou sice byty extrémně drahé, ale také výdělky jsou často vysoké.
Ale některá atraktivní světová města jsou relativně dostupná, tedy vzhledem k příjmům. Například New York City, Montreal, Singapur, Tokyo, Jokohama či Chicago. I když možná čísla nejsou zcela přesná, těžko se ověřují a musí zde být nekonzistence ohledně měst, zemí i kontinentů.
Dostupnost bydlení je proměnlivá
Ale i tak ale platí hlavní závěr: dostupnost bydlení ve světě je velmi proměnlivá. A pak je tedy otázkou, proč obyvatelé v některých městech čelí tak extrémně vysokým cenám bydlení?
V mnoha případech je problém na straně problémů stavby bytů. Vypadá to, že např. fyzikální omezení jako obklopení vodou apod., které omezují extenzivní bydlení, mají tendenci korelovat s vyššími cenami bydlení.
Ale bariéry mohou být i politické. Velké množství bytů za umírněné ceny by mělo značný dopad na dostupnost. Jenže vlastníci stávajících nemovitostí nemají důvody takovou výstavbu podporovat. Snížila by se hodnota jejich vlastní investice. A pak mohou mít místní zastupitelstva potíže s vydáváním povolení k dalším stavbám.
Nedostatečné možnosti stavby mohou být hlavním motorem rostoucího poměru cena/příjem, jelikož se ceny bydlení zvyšují v čase, i když město nezískalo žádný nový sektor. Jakmile městu „dojdou“ dostupná místa na bydlení, pak jeho další růst musí být vyrovnán odchodem lidí s nižšími příjmy.
Nárůst cen nemovitostí, vzhledem k příjmu má také souvislost se spekulací. Ty mohou ceny zdvihat předem, vytvořit bublinu a mezi rezidenty vyvolat strach.
Jenže tato tendence může být utlumena, pokud občané pochopí důležitost zajištění bydlení pro nižší příjmové skupiny. Mnoho z výzev, aby se už dál nestavělo, jak je potřeba objasnit, je dáno zvláštní zájmy. Je to vlastně určitý typ dobývání renty, kdy se vlastníci bytů snaží zvýšit cenu své nemovitosti. Je možné dokonce srovnat ty nové odmítače výstavby k ludditům z 19. století, kteří ničili stroje, které jim brali práci.
V některých případech se město mění na velkoměsto a tržní síly by měly dovolit, aby lidé s nižšími příjmy, kteří se na tomto růstu nemohou podílet, odešli. Ale častěji nejsou města s vysokým poměrem cena/příjem tak „skvělá města“, ale spíše se potýkají s omezenou nabídkou. A chybí jim empatie, humanitární popud a také čím dál více diverzita. Což vytváří úrodnou půdu pro nebezpečné animozity.
Články zveřejněné v sekci Přečetli jsme nemusejí vyjadřovat názor redakce.