Ekonom Vladimír Kolman píše o posledních krocích ČNB ve vztahu k půjčkám na bydlení. V čem spočíval a proč ze zásady nemohl pomoci ani v bytové politice a ani v otázce snížení cen nemovitostí?
Místní finanční scénu rozvířila předminulý týden Česká národní banka, která podnikla nové kroky v oblasti úvěrování bytů. Přijatá opatření mající formu doporučení bankám vstoupí v platnost od 1. října tohoto roku. Vzhledem k tomu, že se dosud nepodařilo v parlamentu schválit novelu zákona o České národní bance, která by jí umožnila přímo vydávat příslušná nařízení, musí centrální banka zatím využívat formu doporučení. V zásadě se jedná o další regulaci úvěrové angažovanosti bank navazující na podobná opatření přijatá v minulých letech. Nové doporučení se zaměřuje na dva důležité ukazatele úvěrového rizika při hypotéčním financování, a to
a) Maximálně přípustný podíl dluhové služby z úvěrů k čistému příjmu klienta se stanovuje na 45 %. To znamená, že při dluhové službě (splátka plus úroky) 45 tisíc Kč měsíčně by musel dlužník (nebo jeho rodina) mít čistý měsíční příjem alespoň 100 tisíc korun. Pokud by byl čistý měsíční příjem pouze 90 tisíc korun, úvěr by neměl být poskytnut, protože, dluhová služba by se na celkovém příjmu dlužníka (dlužníků) podílela již 50 %.
b) Celkový dluh klienta by neměl přesáhnout hodnotu jeho 9 ročních čistých příjmů. To znamená, že pokud je celkový čistý roční příjem rodiny 500 tis. korun, celková výše zadluženosti klienta nemá přesáhnout 4,5 milionu korun.
Zavedení obou ukazatelů vyvolalo živou diskusi nejenom v bankách, ale i mezi politiky, developery i širší veřejností. Opět se objevily názory, že tímto způsobem centrální banka nepřispěje k zastavení růstu cen bytů (jenom v Praze vzrostly za rok 2017 o cca 18 %). Rovněž nechyběla obvinění, že Česká národní banka ještě více ztíží již nyní obtížný přístup českého obyvatelstva, zejména mladých lidí, k novému bydlení.
V této souvislosti je ale nutné upozornit na některé skutečnosti. V první řadě, přijatá opatření nejsou nikterak drastická. Tak například před pár dny zavedla centrální banka Maďarska pro tamní banky limit podílu dluhové služby na čistých příjmech ve výši 25 %. To znamená, že na dluhovou službu 25 tis. forintů musí být čistý měsíční příjem minimálně 100 tisíc forintů. To je výrazně tvrdší přístup, než jaký byl uplatněn u nás.
Dále je třeba vzít v úvahu, že úkolem České národní banky není ani regulovat ceny bytů, ani se podílet na sociální bytové politice. Její zákonem dané úkoly jsou jiné. Je to především zodpovědnost za měnovou stabilitu a za stabilitu finančních institucí. Omezení přístupu části klientů s nižšími příjmy k hypotéčnímu úvěru se projeví na poptávce po bytech a tím i na vývoji jejich cen pouze ve velmi omezené míře. Růst cen bytů, zejména ve velkých městech, je tažen z velké míry spekulativní a investiční poptávkou a tito kupující omezení přístupu k úvěru nepocítí.
Tlak na snížení cen bytů a dalších nemovitostí lze efektivněji vykonávat využitím jiných nástrojů, zejména zdaněním bytů používaných ke krátkodobým pronájmům. K ochlazení trhu s byty by mohlo alespoň zčásti také přispět očekávané zvýšení základní úrokové sazby ČNB, které se očekává ještě v průběhu měsíce června.
Hlavním motivem pro zpřísnění úvěrových podmínek přijatého centrální bankou je snaha zajišťovat jeden ze základních úkolů ČNB, a to zabezpečení stability bankovního systému v České republice. Zamezením přístupu příjmově slabších klientů k úvěrům na bydlení se předchází vzniku problémů v českých bankách v situaci, kdy v důsledku hospodářského poklesu a vyšší nezaměstnanosti tito dlužníci začnou mít se splácením svých úvěrů problémy. Konec konců, i oni budou v lepší situaci, pokud se při stávající příjmové úrovni nebudou ani v současných relativně příznivých podmínkách zadlužovat.
Uspokojování bytových potřeb této skupiny obyvatelstva by mělo být realizováno v rámci sociální politiky jak na úrovni státní, tak i z hlediska jednotlivých obcí. V současné době se v této souvislosti připravuje nový projekt státních půjček mladým ve věku do 36 let na zajištění jejich bytových potřeb, a to až do výše 2 milionů korun. Změkčování podmínek pro poskytování komerčních úvěrů na bydlení není vhodným způsobem, jak řešit nedostatek bytů. Vedlo by to jenom k budoucím problémům v bankách a s tím máme i u nás historicky špatné zkušenosti.