Ekonom Jaroslav Ungerman se věnuje tématu dostupného bydlení z perspektivy nápadu Evropské unie. Jsou evropské plány něco víc než nápady byrokratů?
Hned na úvod uveďme, že následující článek volně navazuje na předchozí článek o problematice dostupného bydlení a námětech na jeho řešení v EU – viz zde.
Je to však současně do určité míry také doklad, že jedno a totéž téma se řeší ve dvou různých komisích, ve dvou poněkud rozdílných pohledech. A je to také doklad toho, že úředníci v Komisi si svoji práci vždycky najdou. Proto také další dokument s názvem Evropský plán dostupného bydlení – příspěvek občanské společnosti – byl projednán v Evropském sociálním a hospodářském výboru.
Jak už bylo předtím uvedeno, EU si povšimla, že v Unii začíná být problém s dostupností bydlení pro občany v podstatě bez rozdílu generací a nyní se chystá problém řešit. Proto byl také jmenován komisař pro otázky bydlení, který by měl – možná, že brzy – předložit plán, jak dostupné bydlení v celé Unii zajistit.
Dokonce se požaduje, aby Evropská komise vypracovala akční plán na prosazování základního práva na bydlení, s tím že toto právo musí být formálně zakotveno v primárním právu EU.
Trochu statistiky
Na úvod několik statistických dat. V roce 2023 žilo v EU 10,6 % městského obyvatelstva v domácnostech, které více než 40 % svého disponibilního příjmu vydávaly na bydlení. Ve venkovských oblastech šlo o 7 % obyvatelstva. Zatížení příliš vysokými náklady na bydlení přitom dále narůstá. Tento trend je přirozeně jak sociálně, tak i ekonomicky neúnosný.
Závažnost problému dostupného bydlení spatřuje Výbor i EK v tom, že v letech 2010 až 2023 vzrostly ceny stavebních prací při výstavbě nových obytných domů v EU o 52 %. Podle českých statistik byl tento vzestup obdobný – zhruba 50 %.
Přibližně 17 % obyvatel EU žilo v té době v přeplněných domácnostech a 11 % nemohlo své domovy kvůli energetické chudobě dostatečně vytápět.
Z údajů Eurostatu z října 2024 vyplývá, že nájemné se v předchozím roce zvýšilo o 3 %, zatímco ceny obytných nemovitostí se zvýšily o 2,9 % a od roku 2010 se v devíti členských státech EU více než zdvojnásobily.
Tato data určitě nejsou českým případem – za rok 2024 vzrostlo nájemné v ČR 5,8 %, v Praze pak kolem 10 %. Uvádí se také, že náklady na bydlení se zvýšily v EU podstatně rychleji než mzdy. To by zhruba odpovídalo české realitě.
Předložený dokument považuje za důležité především přesnější definování nejbližších úkolů komisaře pro bydlení. Ten by měl vypracovat akční plán a vyhlásit stav bytové nouze v EU.
Mělo by být jednoznačně stanoveno, že všichni občané Unie mají základní právo na odpovídající a cenově dostupné bydlení, které musí vycházet z právních předpisů a být zakotveno v primárním právu EU. Definice cenově dostupného bydlení by měla vycházet z předpokladu, že náklady na tento typ bydlení nesmí přesáhnout 25 % disponibilního příjmu domácnosti.
Akční plán EU pro bydlení
Už jenom samotné vyhlášení tohoto práva a zejména pak jeho reálné naplnění může zůstat jen v rovině deklarace. Vždyť jenom srovnejme výše uvedený podíl domácností, které vydávají za bydlení 40 % disponibilních příjmů. Kolik je potom těch, které vydávají na bydlení „jen“ 25 % svých příjmů. Čtvrtina nebo třetina, nebo ještě více? Vždyť v naší praxi platí, že rodiny i jednotlivci žijící v nájemních bytech platí za bydlení v průměru 30 % ze svých peněžních příjmů. Jak potom dosáhnout zmíněné hranice 25 % disponibilních příjmů?
Za prioritu připravovaného akčního plánu EU pro bydlení se doporučuje uzavřít novou komplexní evropskou dohodu o cenově dostupném a udržitelném bydlení.
Sice se uvádí, že politika v oblasti bydlení spadá do kompetence členských států, ale zdůrazňuje se současně, že by EU koordinovaným způsobem měla řešit problém nedostatku cenově dostupného a udržitelného bydlení.
Mezi náměty, jak tuto situaci řešit, se navrhuje, aby Komise v rámci evropského semestru začala vypracovávat výroční zprávy o situaci v oblasti bydlení v EU. Tyto zprávy by měly obsahovat podrobné údaje, jež se budou týkat situace v jednotlivých členských státech, pokud jde o dostupné bydlení, uvádět potřeby v této oblasti, podíl a typ vlastníků a nájemníků, volné nemovitosti, ceny, cenovou dostupnost a udržitelnost. Tyto zprávy by měl schvalovat Evropský parlament.
Je to tedy další agenda, kterou by na sebe vzala Evropská komise a přirozeně, že by na tom spolupracovaly i členské státy.
Předpokládá se také, že každý členský stát by vyhlásil program „Bydlení jako priorita“ a finančně tak podporoval schválené neziskové organizace poskytující bydlení a také organizace vytvářející pouze omezený zisk. Komerční poskytovatelé bydlení by tohoto financování mohli využít pouze při splnění přísných sociálních podmínek, jako jsou zastropování nájemného, záruky dlouhodobé cenové dostupnosti a povinné zastoupení zranitelných skupin.
Tyto náměty se pochopitelně setkávají s nutností jejich financování. Návrh na neziskové organizace poskytující bydlení patrně v sobě skrývá dotace z rozpočtů jednotlivých států. Jinak by to jen těžko mohlo fungovat.
Nikoli novou myšlenkou je také návrh na využití „značného nevyužitého kapitálu“, kterým údajně disponují evropské banky k financování sociálního a dostupného bydlení. Znovu se vrací myšlenka o spících aktivech v bankách, o které – mimochodem – je už řada zájemců, jak vyplývá z představ o evropské Unii investic a úspor (USI). Tato Unie investic a úspor chce však tato spící aktiva použít na Green Deal apod. Snad tam nakonec něco na dostupné bydlení zbude.
Kromě toho by bylo možné vydávat také „dluhopisy na bydlení“, které by nakupovali jednotlivci a banky a byl vytvořen fond, který by byl regulován příslušným členským státem a využíván k financování sociálního bydlení, bydlení s nákladovým nájemným a cenově dostupného bydlení.
Dále se také doporučuje, aby v zájmu zajištění sociálního začlenění a dostupnosti bydlení byl v rámci všech významných projektů v oblasti obytné výstavby stanoven závazný podíl neziskového bydlení či bydlení generujícího pouze omezený zisk.
Stejně tak předložený dokument myslí na Green Deal. Doporučuje, aby v rámci sociálního a cenově dostupného bydlení byla využívána co nejvhodnější a nejudržitelnější energetická řešení, jež jsou v současné době k dispozici. Ve všech nových stavbách by měly být energetické systémy vybírány s ohledem na jejich environmentální udržitelnost a dlouhodobou nákladovou efektivnost, přičemž je třeba zajistit, aby jejich instalace i provoz byly šetrné ke klimatu a zároveň cenově dostupné. I to bude problém, protože taková zařízení bývají nákladná.
Je zde uveden i úkol pro Komisi, aby členské státy přiměla k řešení nedostatku k cenově dostupného studentského bydlení, který vede k nerovnostem v přístupu k vysokoškolskému vzdělávání, zejména pro studenty z nízkopříjmových skupin nebo venkovského prostředí. Je třeba urychleně zahájit programy výstavby cenově dostupného a vhodně umístěného studentského ubytování financované z veřejných zdrojů.
Jak zvýšit produktivitu ve stavebnictví
Tolik jen některá doporučení a nyní ještě konfrontace těchto deklarací a bezpochyby velmi ambiciózních cílů s realitou stavebního sektoru.
Za prvé, ve zprávě se správně uvádí, že klíčem ke zvýšení nabídky cenově dostupného bydlení je zvýšení produktivity ve stavebnictví. Toto zvýšení produktivity zpráva spojuje s digitalizací, která nepostupuje žádoucím směrem a tempem. Podle názoru předkladatelů mohou technologie, jako je informační modelování staveb, umělá inteligence, 3D tisk, robotika a technologie digitálního dvojčete, urychlit výstavbu, omezit možnost pochybení, snížit náklady a také emise. Veškeré úspory pak musí pocítit i spotřebitelé.
Zbývá nesmělá otázka – jak digitalizace povede k růstu produktivity právě v konkrétní činnosti při samotné stavbě, jak povede k omezení „mokrých“ procesů na konkrétní stavbě, jak přispěje k prefabrikaci stavebních prvků, ke zprůmyslnění bytové výstavby a ke zrychlení samotné doby výstavby? K tomu odpověď schází.
A nakonec zcela zásadní problém. Podle odhadů bude nutno v EU do roku 2030 získat další dva miliony stavebních dělníků, přičemž někteří z nich – jak uvádí zpráva – budou muset pravděpodobně pocházet ze třetích zemí. Jen připomeňme, že v sektoru stavebnictví pracuje v EU zhruba 16 mil. osob. V ČR pracuje ve stavebnictví 415 tis. osob vč. podnikatelů.
Tato úvaha je zvláštní – na jedné straně se mluví o tom, že budoucnost růstu produktivity ve stavebnictví je v digitalizaci, a tedy logické by bylo očekávat úspory pracovní síly. Zde se však mluví o nutnosti „dovézt“ stavební dělníky z třetích zemí. Předpokládám, že by opět mělo jít především o asijské a africké země.
Neumím si však dost dobře představit, jaké jiné než pomocné práce by tito lidé přicházející z jiného prostředí a neznající naše stavební normy mohli vykonávat, pokud neprojdou víceletým zaučením na naše normy apod.
Dále se uvádí, že ženy v současné době představují pouze asi 10 % pracovní síly ve stavebnictví. Jejich zastoupení je tedy nutné rozhodně zvýšit, k čemuž je zapotřebí cílené odborné přípravy, pružných pracovních podmínek a inkluzivní kultury na pracovišti, která vyvrací zažité předsudky a podporuje větší uplatnění žen.
Upřímně řečeno – těžko si představit ženy jako zedníky, pokrývače či klempíře nebo jako instalatéry či elektrikáře. Prostě všude tam, kde je potřeba určitá fyzická námaha. Ale možná, že úředníci v EU vědí, jak na to.
K tomu snad ještě jednu poznámku: když se mají dovézt 2 miliony pracovníků ze zahraniční, tak by bylo logické, aby většinu z nich tvořily ženy, chceme-li současně zvýšit jejich podíl na zaměstnanosti ve stavebnictví.
Inu je to řešení několika vážných problémů najednou a nebude tedy snadné se s tím vypořádat.
Závěrem
Dostupné bydlení a jeho nedostatek je nesporně problémem nejen v EU, ale stále více je to problémem pro ČR. Návrhy, které přináší EU, jsou typickým výtvorem úředníků, kteří řeší všechno možné kolem bydlení, ale neřeší to podstatné – proč se staví málo bytů a kdy se bude stavět více bytů, které budou pro občany dostupné – tedy lacinější.
Celý předložený dokument sice připomíná, že bydlení je především záležitostí jednotlivých států, ale přece jen považují za nutné státům radit, co by měly dělat. Předpokládám, že radami to neskončí. Půjde se ještě dál a Brusel bude rozdávat úkoly, co každý stát má zajistit, prostě i bydlení se stane jednou z oblastí, kde bude vládnout bruselská vláda a národní vlády jen budou vykonávat příkazy.
Tito úředníci si vůbec nechtějí připustit, že vysoké ceny, resp. nedostupné bydlení, je v prvé řadě problémem nedostatku bytů neboli nedostatku nabídky. Mohli by už přece vědět, že vysoké ceny bytů vyvolané nedostatečnou nabídkou nezmění deklaracemi, ale především a pouze tím, že vytvoří dostatečnou nabídku bytů na trhu.
To je přece zcela evidentní na příkladu ČR. Na zajištění prosté reprodukce bytového fondu bychom potřebovali stavět kolem 50–55 tis. bytů ročně. Nejsme však schopni postavit více než 40 tis. bytů ročně – a to se v uplynulých letech stalo jen jednou.
V průměru se v posledních letech staví kolem 30 tis. bytů a v devadesátých letech to bylo ještě méně. Roční průměrný deficit výstavby bytů je kolem 20 tis. bytů. Za uplynulých třicet let se tak nepostavilo kolem 500–600 tis. bytů.
A to je základ nedostupného bydlení v současnosti. A také je to stav, který všem, co se kolem bydlení pohybují, plně vyhovuje.